西藏自治区人民政府办公厅


西藏自治区人民政府办公厅转发自治区建设厅等部门关于西藏自治区城镇低收入家庭租赁住房补贴管理办法的通知

藏政办发〔2008〕139号


各行署、拉萨市人民政府，各县（市、区）人民政府，自治区各委、办、厅、局：

自治区建设厅、财政厅、民政厅《西藏自治区城镇低收入家庭租赁住房补贴管理办法》已经自治区人民政府同意，现转发给你们，请认真贯彻执行。

二○○八年十二月三日


西藏自治区城镇低收入家庭租赁住房补贴管理办法

自治区建设厅 财政厅 民政厅

第一条 为建立和完善我区廉租住房保障制度，保障城镇低收入家庭基本住房需要，改善城镇低收入住房困难家庭的居住条件，根据建设部、发展改革委、监察部、民政部、财政部、国土资源部、中国人民银行、国家税务总局、国家统计局《廉租住房保障办法》（第162号令）和《西藏自治区人民政府关于批转自治区建设厅等部门〈西藏自治区城镇廉租住房保障管理暂行办法〉的通知》（藏政发〔2007〕32号）以及其它有关法律法规规定，结合我区实际，制定本办法。

第二条 城镇低收入住房困难家庭的租赁住房补贴管理和监督，适用本办法。

本办法所称城镇低收入住房困难家庭，是指城市和县（市、区）人民政府所在地的镇范围内，家庭收入、住房状况等符合规定条件的家庭。

第三条 租赁住房补贴坚持“租房自主化、补贴货币化、运作规范化”和“公开、公平、公正”的原则，实行社会化运作。

第四条 自治区建设（住房保障）主管部门负责全区城镇低收入家庭租赁住房补贴的监督、管理和指导工作。

各地（市）建设（住房保障）主管部门负责本行政区域内城镇低收入家庭租赁住房补贴的监督、管理和指导工作。

各县（市、区）建设（住房保障）主管部门负责本行政区域内城镇低收入家庭租赁住房补贴申请、核查工作。

财政部门负责本行政区域内城镇低收入家庭租赁住房补贴资金的安排、划拨和支付等工作。

民政部门负责本行政区域内租赁住房补贴申请人的家庭收入审核工作。

第五条 申请廉租住房的家庭应当同时具备以下条件：

（一）家庭年收入符合自治区确定的低收入家庭标准，并且家庭人均月收入符合自治区确定的低收入标准；

低收入家庭标准由自治区建设厅会同自治区财政、民政部门制定并适时进行调整、公布。

（二）家庭人均现有住房面积低于当地廉租住房保障面积条件；

全区廉租住房家庭保障面积条件为家庭人均建筑面积低于13平方米。

（三）家庭成员均具有当地城镇非农业户口并且实际居住，其中至少有1人取得当地城镇非农业户口3年以上；

（四）家庭成员之间有法定的赡养、扶养或者抚养关系。

廉租住房家庭不得同时享受实物配租和租赁住房补贴。

第六条 租赁住房补贴资金来源，主要包括：

（一）年度财政预算安排的廉租住房保障资金；

（二）中央财政安排的廉租住房专项补助资金；

（三）住房公积金增值收益扣除计提贷款风险准备金和管理费用后的余额；

（四）土地出让净收益中按照不低于10%的比例安排用于城镇廉租住房保障的资金；

（五）社会捐赠的资金；

（六）其它渠道筹集的资金。

年度财政预算安排的廉租住房租赁住房补贴保障资金实行分级负担的原则，县级财政负担所需资金的5%，地（市）级财政负担所需资金的15%，自治区财政负担所需资金的80%。

第七条 地（市）建设（住房保障）主管部门应当会同同级财政部门于每年第三季度编制下年度租赁住房补贴资金专项使用计划，经当地周转房和廉租住房建设领导小组审批后，报自治区建设（住房保障）主管部门审核。自治区建设（住房保障）主管部门对各地（市）租赁住房补贴资金专项使用计划进行审核后，会同自治区财政部门联合下达下年度租赁住房补贴专项资金，各地（市）应当根据本地区实际情况予以资金配套。

对需要向符合条件的廉租住房家庭发放租赁住房补贴的，由当地县（市、区）财政部门根据同级建设（住房保障）主管部门和民政部门的审核意见和年度预算安排，将租赁补贴资金直接支付给向廉租住房保障对象出租住房的出租方。

第八条 租赁住房补贴资金实行财政专户管理、分账核算、专款专用，专项用于租赁住房补贴的发放。上年度未使用完的租赁住房补贴资金结转下年继续使用。

租赁住房补贴资金的使用和管理，接受同级财政、审计、监察等部门的监督、检查。

第九条 租赁住房补贴标准等于当地市场平均租金减去廉租住房租金标准。

计算公式为：租赁住房补贴标准＝市场平均租金－廉租住房租金标准。

廉租住房租金标准和市场平均租金的确定按《西藏自治区人民政府关于批转自治区建设厅等部门〈西藏自治区城镇廉租住房保障管理暂行办法〉的通知》（藏政发〔2007〕32号）第十五条的有关规定执行。

第十条 廉租住房家庭月租赁住房补贴额等于租赁住房补贴标准乘以廉租住房家庭应补贴面积。廉租住房家庭应补贴面积按照廉租住房家庭应保障面积与家庭现住房建筑面积的差额计算。

计算公式为：廉租住房家庭应补贴面积＝廉租住房家庭人均保障面积标准×廉租住房家庭享受租赁补贴人口－廉租住房家庭现住房建筑面积。

廉租住房家庭月补贴额＝租赁住房补贴标准×廉租住房家庭应补贴面积。

廉租住房家庭人均保障面积标准为15平方米，自治区建设（住房保障）主管部门将按照不超过上一年度人均住房建筑面积60%的标准对廉租住房家庭人均保障面积标准和条件适时进行调整。

第十一条 申请租赁住房补贴的廉租住房家庭现住房按家庭所有成员名下的住房和现居住的住房（不含市场租赁的住房）进行认定。廉租住房家庭现住房指廉租住房家庭拥有私有产权住房和居住的公有住房。

住房建筑面积按《房屋所有权证》或房屋管理部门出具的住房建筑面积证明确定。

第十二条 享受租赁住房补贴的廉租住房家庭在租赁住房时，房屋租赁价格、租赁面积超过租赁住房补贴保障标准的，其超出部分由承租人承担。

第十三条 申请租赁住房补贴的程序：

（一）申请。申请人向户口所在地镇人民政府或者街道办事处（国有企业）提出书面申请，如实申报家庭的基本情况，并提交下列材料：1. 廉租住房申请表；2. 民政部门出具的城镇居民最低生活保障证明；3. 全体家庭成员的户口簿、身份证及复印件（家庭成员间有婚姻关系的要出具结婚证明及复印件）；4. 当地镇人民政府、所在单位、居委会、街道办事处出具的家庭人口、家庭收入及现居住地的住房情况证明；5. 其它证明材料。

（二）初审。镇人民政府或者街道办事处（国有企业）应当自受理申请之日起30日内，就申请人的家庭人口、家庭收入、家庭住房状况进行调查，对其是否符合规定条件进行审核，提出初审意见并张榜公布。经公布无异议或异议不成立的，由镇人民政府或者街道办事处（国有企业）将初审意见和申请材料一并报送当地县级建设（住房保障）主管部门。

（三）受理。县级建设（住房保障）主管部门应当自收到申请材料后，对符合受理条件的，应自受理之日起15日内，由县级建设（住房保障）主管部门会同民政、镇人民政府、所在单位、居委会、街道办事处等部门完成对申请家庭住房、收入等状况的调查工作。经审核符合条件的，将申请材料及初审意见转送同级民政部门进行审核。对不符合条件的，退回镇人民政府或者街道办事处（国有企业）。

（四）审核。民政部门应当自收到申请材料之日起15日内，就申请人的家庭收入是否符合规定条件提出审核意见，并反馈同级建设（住房保障）主管部门。由建设（住房保障）主管部门在申请人现居住地、工作单位和当地媒体上进行公示，张榜公示时间不得少于15日。申请家庭基本情况经公示无异议或者异议不成立的，由当地建设（住房保障）行政主管部门予以登记，并与申请家庭签订《廉租住房租赁补贴协议》。

（五）补贴支付。补贴支付按照先租后补的原则，已签订了《廉租住房租赁补贴协议》的家庭，在与出租人达成租赁意向后，报当地建设（住房保障）主管部门进行审查。经审查同意后，方可与出租人签订《房屋租赁合同》，并报当地建设（住房保障）主管部门备案。当地建设（住房保障）主管部门凭《廉租住房租赁补贴协议》和《房屋租赁合同》，按照家庭实际应补贴面积和补贴标准核算租赁住房补贴，发放《廉租住房补贴通知单》。由当地县（市、区）财政部门按《廉租住房补贴通知单》有关内容，根据建设（住房保障）主管部门、民政部门审核意见和年度预算安排，将租赁住房补贴直接支付给向廉租住房保障对象出租住房的出租方，出租方凭身份证和《房屋租赁合同》领取租赁住房补贴，用于冲减房屋租金。

对于经审核，不符合廉租住房家庭条件的或者经审核异议成立的，建设（住房保障）主管部门应当在10日内书面通知申请人，说明理由。申请人对审核结果有异议的，可以向建设（住房保障）主管部门申诉。

第十四条 向廉租住房保障对象出租住房的出租方可一次性领取三个月的租赁住房补贴，无正当理由连续三个月以上未领取租赁住房补贴的，其以前的租赁住房补贴视为自动放弃，财政部门从其前来领取之月起支付租赁住房补贴。

第十五条 本人在内地居住，但户口在西藏，且无住房的西藏党政机关、事业单位和国有企业离退休干部职工，以及在内地工作的西藏国有企业干部职工“双困”家庭（包括遗属）符合我区廉租住房保障政策条件的，除应按第十三条第（一）项提供材料外，还应提供老干部、老工人管理部门或国有企业主管部门出具的家庭和住房情况证明、当地房屋管理部门出具的房屋市场平均租金标准证明。租赁住房补贴按本办法第七条、第八条有关规定计算，所需要资金由财政部门拨付。租赁住房补贴的发放由老干部、老工人管理部门或由西藏驻当地办事处按《廉租住房补贴通知单》有关内容发放。具体程序和办法由自治区建设厅会同自治区财政厅、民政厅、劳动社会保障厅、区党委老干部局等相关部门另行制定。

第十六条 对于享受租赁住房补贴的家庭实行家庭收入、居住人口和住房变动年报制度，申请人必须在每年的11月底前如实向当地建设（住房保障）主管部门申报家庭收入和居住人口。

当地建设（住房保障）主管部门应当会同同级民政部门在每年12月份对廉租住房家庭基本情况进行复核，根据复核结果对享受租赁住房补贴的廉租住房家庭的资格、额度等及时进行调整，并书面告知当事人。

建设（住房保障）主管部门可以通过查档取证、入户调查、邻里访问以及信函索证等方式对廉租住房家庭的收入、人口和住房状况进行调查。必要时应当向银行和单位、居委会或街道办事处查询享受租赁住房补贴家庭的经济情况，作为该户继续领取租赁住房补贴的必要条件。

第十七条 除《西藏自治区人民政府关于批转自治区建设厅等部门〈西藏自治区城镇廉租住房保障管理暂行办法〉的通知》（藏政发〔2007〕32号）文件规定的情况外，有下列情形之一的，取消其租赁住房补贴资格并停止发放租赁补贴：

（一）享受租赁住房补贴家庭因购置了私有住房（含在异地有私房）、家庭人数减少或住房面积增加，使现有住房人均建筑面积超过廉租住房保障面积标准的；

（二）家庭收入超过当地廉租住房家庭收入标准的；

（三）擅自改变租赁房屋用途的；

（四）不如实或不及时申报家庭基本情况，出具虚假证明的；

（五）无正当理由连续六个月未领取租赁住房补贴的；

（六）从事非法活动的。

第十八条 对以欺骗等不正当手段，获得租赁住房补贴的，责令其退还所领取的租赁住房补贴，情节恶劣的，可并处1000元以下的罚款。

第十九条 建设（住房保障）主管部门、财政部门、民政部门和其它有关行政管理部门的工作人员在租赁住房补贴管理工作中利用职务上的便利，收受他人财物或者其它好处的，弄虚作假或对已批准的租赁住房补贴家庭不依法履行监督管理职责的，或发现违法行为不予查处的，给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第二十条 本办法颁布后，区内有关城镇低收入家庭租赁住房补贴的规定与本办法有抵触的，以本办法为准。

第二十一条 本办法由自治区建设厅、财政厅和民政厅负责解释。

第二十二条 本办法自2009年1月1日起施行。


　　房屋承租人享有房屋的使用权和优先购买权两项权能，房屋优先购买权是房屋承租人对出租人房屋处分权的限制，房屋出租人对承租人在出售房屋时具有两项法律义务：一是出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人；二是在同等条件下，出租人应当将该房屋出售给承租人。合同法第二百三十条关于同等条件的规定比较原则，没有阐明同等条件的具体标准，造成司法实践中适用法律紊乱，因此对于同等条件的准确理解和适用法律，是公正审理好该类型房屋买卖案件的关键。

　　　一、案例索引
　　　某市居民秦某将其拥有的一幢房产出租给陈某使用，每月租金500元。2005年3月秦某因妻子生病做手术，花去人民币6万余元。秦某因下岗多年，经济状况拮据，在妻子住院前，曾向好友黄某借款5万元。2007年7月，秦某因儿子要结婚，妻子体弱多病，常年需看病吃药，家中已无积蓄，遂决定将租给陈某的房屋卖给黄某。双方在协商中，秦某谈及因其长期得到黄某的关爱和帮助，尤其是在妻子住院时黄某凑齐5万元借款未要分文利息，为表示感激之情，决定将房屋以较为优惠的价格卖给黄某，最终双方商定以6万元价格转让该幢房屋。同年9月，双方到房产部门办理了过户登记手续。随后黄某找到陈某，说明自己为新的房产所有人，要求陈某腾退房屋。陈某不同意，并提出自己也愿意以同样价格购买该房屋，秦某和黄某房屋的买卖行为侵犯了其房屋优先购买权，双方产生纠纷，黄某遂向法院起诉，要求陈某腾出房屋。陈某反诉，请求认定秦某和黄某的房屋买卖协议无效。

　　　二、焦点引出
　　　在出租人具有两项法定义务的前提下，本案承租人享有两项法定权能：一是根据“买卖不破租赁原则”享有继续承租的权利；二是根据合同法规定，在同等条件下享有优先购买权。本案的焦点即对于同等条件的法律理解与适用。审判实践中有以下分歧意见。
　　　第一种意见认为，同等条件即指房屋买卖价格绝对相等，承租人在同样的价格条件下，有权优先购买房屋。
　　　第二种意见认为，同等条件是相对的，除了价格因素外，还要结合房屋先买权人、实际买受人买卖房屋的其它因素，比如双方之间经济关系、交易支付方式、其它可用货币折算的价格因素，称为金钱折算法。
　　　第三种意见认为，房屋市场价格恒定为判断房屋买卖中同等条件的参照标准，在此基础上，要综合考虑交易的支付方式、房屋卖方以优惠价格出售给第三人的真实意图、能够直接影响房屋买卖价格的非货币因素[1]（如：人际因素、亲情因素、情感因素），将房屋的市场价格与房屋卖方出售给第三人的优惠价格之间的差额视为非货币因素的价值，此称为市价折算法。[2]
　　　第一种意见是机械地套用法律，实质上损害了房屋卖方的合法权益，具体体现在：房屋卖方对自己房产的处置权利受到严重阻碍，房屋卖方有权向他人赠与自己的房屋，却无权以优惠价格卖给一个自己所感恩的人；而房屋承租人对于出租人的房屋优先购买权竟然扩张到可以享受与特定第三人同等的优惠价格，而通常特定第三人与房屋出租人有着特殊的人际因素、亲情因素、情感因素，使得房屋商品价格与人格因素交织在一起，使对于同等条件的法律规定把握变得复杂，简单地以房屋买卖价格绝对相等为标准，造成实质不公平。
　　　第二种意见较前一种意见科学，兼顾到了价格因素和其它可用货币折算的因素，但是实践中诸如与人格相关联的亲情因素、情感因素，是难以用货币来进行价格折算的。因此，对该法条采取金钱折算法亦存在局限性。
　　　第三种意见称之市价折算法，它既考虑到房屋出让的交易价格因素，亦兼顾到其它货币折算因素和与特定人格相关联的非货币因素，是一种符合市场经济规律较为公平易操作的参照标准。

　　　三、法官评析
　　　关于立法宗旨探寻
　　　承租人在同等条件下的房屋优先购买权，一方面是承租人对于出租人对特定房屋处分权的制约，是承租人享有房屋使用权的法律延伸，是不动产限定物权的扩张；另一方面也是对房屋出租人不动产处分权能的限制，是商品房不动产物尽其用实现利益最大化的表现。立法目的在于充分发挥社会物资资料的经济价值，促进资源的有效利用。[3]因此，这一法律制度立法本意侧重在维护承租人的居住、生活、休憩利益。[4]但是，该项法律制度同时也一定程度上损害和制约了房屋所有人对特定人格对象的出售房屋的权利，为新的矛盾纠纷引发留下隐患。

　　　关于人格属性利益商品化研讨
　　　传统的民法认为人格不具有财产价值，属于社会地位、精神评价、人权尊重等精神领域范畴。而现代社会中，商品交易日臻繁荣、科学技术日新月异、大众传媒日益发达，人格利益商品化理念早已突破了传统民法理念。这具体表现在：一是著名人物、艺术名星、体坛新秀、商业巨头，其姓名、肖像甚至声音都可以被商家利用来作商品代理、商业广告，借助公众的崇拜心理和从众心理攫取商机。[5]二是特定的人与人之间，基于人际因素、亲情因素、情感因素可以有效地直接影响买卖交易的价格，而这种价格与特定人格属性直接相联系，离开某个特定人格进行交易往往呈现为商品的原始市场价格。三是人格本身也就是商品物权的载体。商品物权的载体一种是自然人，第二种是法人。例如某些单位为职工解决住房问题，采取单位团购开发商建造的商品房，开发商对内部职工和对外部人员销售同样的商品房，分别按照优惠价和市场价出售，而两种价格之间的差价实际上是单位对于内部职工当作福利已经承担，当职工将已出租的商品房卖与第三人时，承租人主张以同等条件享有优先购买权，其同等条件下价格究竟是优惠价还是市场价？承租人因不具有单位内部职工的人格属性，在绝大多数情况下，难以享受内部职工的优惠价格买房。这一案例和前文的案例如出一辙，都是基于人格属性导致的价格差异。因此，其交易公式显示为：
　　　（公式略）

　　　房屋买卖的价值与价格容易概念混淆
　　　同样的一件物品在不同的时间、不同的地点、不同的交易对象、不同的零售和批发交易方式、不同的交易结算条件之下，呈现缤纷多样、数额悬殊的价格，唯有物品的市场价值最为恒定，它客观而公正地反映物品的实际价值。[6]市场价值是衡量物品价值量的原始依据，而价格是反映人们基于自愿基础上交换劳动成果的关系。

　　　房屋买卖中的规避法律行为
　　　如果回避商品房买卖中价格因素、人格属性因素之区分，机械简单地按照出租人对特定第三人的交易价格来认定为同等条件，实践中房屋买卖当事人往往采取订立阴阳合同的方式来规避承租人优先购买权法律规定，使得这项法律规定形同虚设。比如本案中，秦某即按照市场价格与黄某签订买卖合同，然后双方再私下口头协议，实际按照6万元成交，秦某暗中放弃两种价格之间的差价利益，既处分其房产亦处分其价格权益，前者公开交易、后者暗箱操作，这时承租人面对昂贵的市场价格，可能已经选择放弃优先购买权。

　　　考察房屋买卖第三人是否为特定对象
　　　房屋买卖第三人为不特定人时，因该第三人与出租人比较，并无人格属性利益，此时出租人具有房屋用益物权优越性，[7]能够顺利实现合同法第二百三十条关于同等条件下房屋优先购买权。而当房屋买卖第三人是出租人特定的对象情况下，正如上述图表论述分析结论，其优先购买权无法与房屋所有权人绝对处分权抗衡，该出租人是难以实现先买权的。同样是行使房屋彻底的处分权，秦某将自己的房屋赠与给黄某能够得到法律保障，那么法律制度要阻止秦某将自己的房屋以优惠价格卖给黄某，这和民法意思自治原则本身是相矛盾的。根据合同法第四条规定的合同自愿原则，强制秦某卖房给陈某亦是违法的。[8]

　　　关于优先购买权的顺序
　　　当房屋共有人和承租人同时主张房屋优先购买权时，根据“完全物权大于用益物权”、“物权大于债权”原则，房屋共有人基于所有权享有第一顺序的优先购买权，承租人的优先权居于共有人之后行使。
　　　承租人同等条件优先购买权的法律适用
　　　1.合理期限内提前通知。
　　　出租人应当在合理期限内，提前通知承租人其出售房屋之意图。实践中合理期限一般为三个月。出租人不履行该项义务即构成对承租人先买权之侵犯。
　　　2.同等条件买卖房屋的价格参照基准。
　　　一是以市场价格参照基准为主。对于房屋出租人与特定第三人之间具有特定的人格属性利益关系，包含人际因素、亲情因素、情感因素等情况的，承租人只能以市场价格主张优先购买权，第三人所具有的人格利益条件承租人无法具备，并且第三人所具有的人格属性利益无法用金钱进行折价。
　　　二是以金钱折价参照基准为辅。对于房屋出租人与特定第三人之间具有其它诸如买卖、借贷、商贸等经济往来利益等情况的，适用金钱折价法，承租人在满足承担房屋售价加上金钱折价总和的基础上得主张房屋优先购买权。
　　　三是交易结算支付方式相当。即房屋买卖第三人采用一次性付款，则承租人不得主张分期付款；第三人采用现金付款，承租人不得主张以物抵款；第三人采用即时付款，则承租人不得主张延期付款，双方应当保持结算方式相当。

　　　四、法律完善
　　　承租人同等条件下房屋优先购买权法律制度既是对房屋所有权人处分权能的制约，亦是赋予承租人用益物权的扩张，[9]立法的目的应当是更合理、更科学地发挥物权的效用。房屋所有权与房屋用益物权二者在物权权能上是不对等的，所有权是完全物权，兼具使用价值和交换价值，[10]前者优于后者。[11]如日本民法典第206条规定：所有人于法令限制内，有自由使用、收益、处分其所有物的权利。德国民法典第903条规定：物之所有人，在不违反法律及第三人权利的范围内，得自由处置其物，并排斥他人对物之一切干涉。两项外国法律的核心思想是：一是赋予所有权绝对权能；二是赋予所有权排它干涉权能。[12]当房屋所有权人意图以特定价格向特定人出售房屋目的与房屋承租人优先购买权发生冲突时，利益如何衡量？在上述案例中，即使采用市场价格为参照基准，承租人陈某愿以市场价格主张优先购买该房，而出租人秦某出于感恩情结，仍然执意以优惠价格出售给特定对象黄某，此时，纵使法院判决秦某与黄某之间房屋买卖合同无效，法院却不能直接判决由秦某履行将房屋出售给陈某的义务，而只能够判决认定原房屋买卖合同无效，究竟卖不卖房权利仍在于所有权人。秦某仍然可以规避法律，秦某可以选择放弃出售房屋，阻止承租人陈某实现买房目的，然后再重新与黄某签订阴阳合同，把房屋所有权转让给他意图转让的特定人。
　　　合同法第二百三十条在法律逻辑上是不严密的。当出租人的确侵犯了承租人的优先购买权，将房屋卖给不特定第三人的情况下，法院只能判决认定原买卖合同无效，而不得判决出租人直接向承租人履行出售房屋义务，出租人在房屋所有权转移之前，有权撤销其卖房决定。但是，该法律条款在表述上属授权性法律，可理解为出租人具有转让房屋给承租人的义务，承租人享有获得房屋所有权的权利，而法院之所以作出的是撤销判决而不是授权判决，正是因为法院不能强迫出租人卖房。即使先前买卖房屋合同被撤销，所有权人仍然有权决定不卖房屋。此时，对于承租人而言，国家性授权性法律如同虚设，法律权威受到质疑，亦会对法院的判决表示不满。在此情境下，因立法的缺陷而使法院的司法公信蒙受损害，法院的权威受到损害这个损失后果远远超出了承租人买房的利益。
　　　司法应当树立权威，立法首先要做到审慎。立法的追求应当具有可操作性、可实现性、可伸缩性。当某项法律制度在特定条件下难以实现时，可以采取用但书或作限制规定的方式予以完善，使法律表述更加周延、逻辑严密。法律赋予承租人优先购买权，有利于保障承租人由限定物权人转变为完全物权所有人，但是这一目的仅能在房屋买卖第三人为不特定人时，承租人方有可能有效实现这项权能。承租人的用益物权通过适用“买卖不破租赁”原则即可得到有效保障，限定物权最终无法与所有权相对抗，当房屋所有权人具有意图要出售给特定第三人时，承租人的优先权在实践中往往落空，这时该法律制度成为一条废法，既损害了司法机关的公信，亦损害了立法机关的权威，容易引起新的社会矛盾。
　　　综上研讨，笔者认为对于合同法第二百三十条规定可作下列修改：
　　　出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人在相同价格或者其它同等交易条件下享有优先购买的权利。
　　　但是，出租人意图将房屋出售给特定的第三人除外。
　　　正如塞尔苏斯所说，认识法律不意味着抠法律字眼，而是把握法律的意义和效果。[13]合同法第二百三十条内容作上述修改后优点表现为：一是将承租人同等条件下房屋优先购买权中同等条件改为“相同价格或者其它同等交易条件下”，剔除法律模糊概念，突出以市场价格为主导，并结合其它辅助因素；二是增加“但书”，强调尊重房屋不动产所有权人的绝对权能，赋予房屋出租人对于特定第三人所享有的房屋处分权能，充分兼顾了该法律制度适用过程中个性化、共性化和人性化等情况，既尊重了当事人的合法权益，亦维护了立法权威和司法公信。