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贷款未经批准买方应要承担违约责任/奚正辉

时间:2024-07-16 04:07:33 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:9939
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贷款未经批准买方应要承担违约责任


【案情介绍】
2005年3月5月,张某与李某签订了《上海市房地产买卖合同》,张某将上海市长宁区某处的两房两厅的房屋出售给李某。合同约定:签约当日支付首付款人民币40万元,贷款支付人民币60万元。合同签订时,银行的信贷员也在场,并且告知双方60万贷款没问题。经审批,银行最终没有同意李某的贷款申请,李某也无力支付60万元房款。因政府对房产市场的宏观调控,现在该房屋的市场价格已经没有100万元,所以张某要求继续履行合同。

【法律分析】
因政府对房产市场的宏观调控,银行贷款的政策也越来越严格,像上述案例发生银行不批贷款的情形在目前具有一定的普遍性,所以也有必要把该案例拿出来分析一下。

一、李某是否可因不可抗力而解除合同
合同解除是指在合同有效成立之后,没有履行或没有履行之前,当事人双方通过协议或者一方行使约定或法定解除权的方式,使当事人设定权利义务关系终止的行为。根据《合同法》的规定,合同解除分为:协商解除、约定解除和法定解除。
可以行使法定解除的情形有:(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。
根据上述案例,合同既没有约定解除,也达不成协商解除,只能套用法定解除。李某所能引用的法定解除理由是:因不可抗力致使不能实现合同目的。申请银行贷款未获批准,是否构成不可抗力?根据《合同法》第117条第2款:本法所称不可抗力,是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。即构成不可抗力须同时满足四个条件:1、不能预见,2、不能避免,3、不能克服,4、客观情况。通常不可抗力的情形有:天灾、火灾、战争、罢工、政府行为等。不可抗力的范围只能是一个大致的,不可抗力的判断只能是具体的,不可能盖棺定论,一成不变。但为了保证合同的稳定性和交易的安全性,不可抗力解除合同的情形是非常严格而且狭小。其实从某种角度而言,不可抗力就是指上述列举的天灾、火灾、战争、罢工、政府行为,为大家所公认的情形。若李某以银行未经批准贷款构成不可抗力起诉解除合同并要求免责,在审判实践中,是很难获得支持。

二、李某是否可因第三人原因而解除合同
李某因银行贷款未获批准,而造成不能支付房款,是否可以解除合同。对李某而言,贷款未获批准是李某不能预料的,也不可归责于李某,完全是由于银行的原因,造成李某履约不能,对此李某是没有过错的,让一个没有过错的人来承担违约责任则显失公平。
但是根据我国法律的规定,违约责任的归责原则是严格责任原则,不以主观过错为要件,只要李某有违约行为,就要承担违约责任。其次根据《合同法》第121条的约定:当事人一方因第三人的原因造成违约的,应当向对方承担违约责任。当事人一方与第三人之间的纠纷,依照法律规定或按照合同约定解决。很明显目前的法律而言,因第三人银行而造成的李某违约,李某依旧要向张某承担违约责任,李某更不具有解除合同的权利。李某是否有权向银行追偿,则要根据双方之间的约定或法律的规定。

三、李某是否可因情事变更而解除合同
所谓情事变更,是指在合同订立后,因发生订立合同时当事人不能预见并且不能克服的情况,改变了订立合同时的基础,使合同的履行失去意义或者履行合同使合同当事人之间的利益重大失衡的情形。使用情事变更原则的要件:1、须有情事变更的事实;2、情事变更须发生在合同成立后履行完毕前;3、须情事变更的发生不可归责于当事人;4、须情事变更是当事人缔约时所不能预见的;5、须情事变更使履行合同显示公平。理论上说:在违约责任与免责之外,尚有因合同变更或解除而不构成违约责任的领域,情事变更就属于该领域。在《合同法》草案曾设有情事变更原则的条款,只是《合同法》正式出台前未予保留。
《合同法》之所以没有规定情事变更原则,其中有一个重要的理由是情事变更与商业风险很难区分。其实二者还是有很多不同之处:1、商业风险属于从事商业活动所固有的风险,作为合同成立基础的客观情况的变化未达到异常的程度;而作为情事变更则是作为合同成立基础的环境发生了异常的变动。2、商业风险,法律推定当事人有所预见、并且能预见;对情事变更,当事人未预见到,也不能预见。3、商业风险所带来的损失,可归责于当时人;而情事变更则不可归责于当事人。4、商业风险的后果由当事人承担不会造成明显不公平;而情事变更的后果由当事人承担则显失公平。
签约时可以获得贷款,签约后由于贷款政策变动,导致贷款不能获得银行审批,改变了订立买卖合同时的基础,造成合同履行困难,应该属于情事变更的情形。因为贷款政策的变动,是李某不能预见的,而且不可归责于李某,理应属于情事变更的范围。若贷款的政策没有变化,由于李某个人的资信不足,导致银行没有批准贷款申请,这显然要归责于李某,因而也不构成情事变更,不能免责。
从理论上说,若构成情事变更,则先有当事人协商,协商不成,则请求法院变更或解除合同,并且可以免责。

总而言之,因为情势变更在我国还没有被完全采纳,李某因银行贷款未获批准,理应向张某承担违约责任。建议在签订《房地产买卖合同》时,作为卖方应该要求若买方在银行贷款未获批准应该在多少天内补足;作为买方则要考虑清楚,若银行贷款未获批准或贷款成数下降,则是否有能力补足,或在征得卖方同意的前提下约定:若买方银行贷款未获批准,买方可以解除合同并不承担违约责任。

奚正辉 律师 网址:www.joinwaylawfirm.com

人权,一个应该引起重视的法律概念
——从女大学生怀孕被开除说开去

北京市律师协会 宪法与人权专业委员会 刘春


今年春节前,有一个案件引起社会的广泛关注和讨论:某高校的女学生因未婚先孕被学校开除,正在与学校进行行政诉讼。因为我刚刚从美国法学院毕业,又是在中国执业多年的律师,所以对这个案件也非常感兴趣。我认为,这个案件包涵很多深刻的社会和法律问题。就个案而言,学校是否有权仅以学生未婚先孕为由开除学生是本案的争议焦点,而案件是行政诉讼还是民事诉讼,则涉及解决纠纷的途径,即被学校以未婚先孕为由开除的学生应该通过何种途径寻求司法救济。但是,潜藏在案件表象之后,有一个难以回避的敏感问题,那就是:学生是否有私生活甚至是性生活的权利,换一个各方面都可以接受的含蓄而宽泛的说法是,学生的人权是否应当得到学校的尊重和法律的保护。
对此案进行深入的探讨,不但有助于正确处理这个案件,而且有助于社会和法律的进步。趁着刚学的知识余温未尽,趁着节日的闲暇,我写下以下这些文字,一吐为快。
一、什么是人权
天赋人权的思想启迪了西方并深植于西方的社会和法律之中。美国的法学院有单独的一门课程是人权法,可见美国对人权的重视程度。所以,可以理解为什么美国人习惯于拿人权做标尺或武器。长期以来,人权这个西方的法律概念,对于象我这样一个在上个世纪八十年末九十年代初的中国接受了六年半正统法学教育并且执业多年的中国律师而言,是那么的遥远和空洞。因为那时中国的法律和法学院教材的法理中,根本没有本土的人权概念,甚至谁谈人权谁就有资产阶级自由化的嫌疑。九十年代末期至今,这种状况有所好转,中国加入了关于人权的国际公约,有的法学院成立了人权研究会,也出版了一两本这方面的书籍,但中国的人权研究尚处于初级阶段。法律界尚且如此,普通百姓的人权观就可想而知了。在互连网上用中文搜索“人权”一词,只能找到屈指可数的几个链接。不难理解为什么在中国普遍人权观念淡薄。对于普通的中国民众来说,人权一词,只有在中美两国的人权论战中,才被认识。所以不难理解为什么“人权”一词在中国人眼中,具有浓厚的政治色彩,似乎人权只有政治内容。
其实,人权是与法律、政治、道德三个主题相关的概念,并且,人权首先是一个法律概念。当代人权的原则和标准不仅通过各个国家的宪法、法律来规定,而且也通过国际条约、惯例等来体现。《联合国宪章》、《世界人权宣言》、《公民权利和政治权利的国际公约》、《经济、社会和文化权利的国际公约》等等许多国际公约都规定了国际社会普遍遵循的人权概念。《世界人权宣言》规定的人权包括平等权、生命、自由、人身安全权,不受奴役和酷刑的权利,人格权,法律面前人人平等,寻求司法救济权,不受任意逮捕、拘禁或放逐的权利,获得公开审判和公正审判的权利,辩护权,隐私权,迁徙权,婚姻自由权,财产权,宗教信仰自由,言论自由,集会结社自由,参政权、选举权、平等的投票权、享受社会保障的权利、工作权、休息权、受教育权等等。《经济、社会和文化权利的国际公约》规定的人权包括:公民的自决权、生存权、平等权、男女平等权、工作权、参加和组织工会权、罢工权、享受社会保障权、受教育权、科学研究自由等。
二、如何保护人权
根据联合国宪章和我国已经加入的国际公约规定,各成员国要努力制定与国际公约规定的人权一致的国内法,并有义务保障本国公民享受人权,包括创造条件实现基本人权,制裁侵犯个人人权的违法行为。《经济、社会和文化权利的国际公约》规定“每一缔约国应尽最大能力采取步骤或经由国际援助和合作,特别是经济和技术方面的援助和合作,用一切适当方法,尤其包括用立法方法,逐渐达到本公约中所承认的权利的充分实现。”
现在,全球范围内形成了保护人权的全球性和区域性的人权保护体系。欧洲、美洲、非洲都有地区性的国际人权保护体系法院,受理本洲缔约国国民的人权在本国被侵犯而在本国司法程序穷尽后仍然没有得到公正待遇的申诉。通过国际法院的裁判,不但可以纠正违法行为,而且国际人权法院可以建议申诉人所在国家修改其违反人权的国内法。
中国是联合国的常任理事国,国家通过发展经济,健全法制,在保障公民的生存权的基础上,逐步实现并保护公民的政治、民事、经济等权利。根据国务院新闻办公室发表的《2000年中国人权事业的进展》白皮书,中国现已批准或加入了18个国际人权公约,其中,中国政府先后于1997年10月和1998年10月签署了《经济、社会及文化权利国际公约》和《公民权利和政治权利国际公约》。2001年2月28日全国人民代表大会常务委员会批准了《经济、社会及文化权利国际公约》,只对该公约第八条第一款(甲)项即人人有权组织工会声明保留,依据《中华人民共和国宪法》、《中华人民共和国工会法》和《中华人民共和国劳动法》等法律的有关规定办理。
权利只有规定在法律之上,才有实现和保护的可能。我国参加的国际公约作为法律渊源的一部分,具有法律效力。这些国际公约不仅在办理涉外案件中能够适用,在办理非涉外因素的案件也可以适用。
我国的宪法、民法、教育法、刑法、刑事诉讼法、劳动法等许多法律,都规定了许多公民的权利,为保护人权提供了国内法的保障。对于侵犯公民权利的违法行为可以按照国内法的规定进行申诉或提起诉讼。
三、学校应尊重学生的人权
联合国大会通过并颁布《世界人权宣言》,要求所有会员国广为 宣传,并且不分国家或领土的政治地位,主要在各级学校和其他教育机构加以传播、展示、 阅读和阐述。《世界人权宣言》第二十六条第㈡款规定“教育的目的在于充分发展人的个性并加强对人权和基本自由的尊重。” 受过和正在接受中国高等教育的人们以及在中国从事教育工作的人们,可以检视一下自己所在的学校在这方面做得如何。
《经济、社会及文化权利国际公约》第十三条规定,“人人有受教育的权利。教育应鼓励人的个性和尊严的充分发展,加强对人权和基本自由的尊重”。该公约已经于2001年2月28日九届全国人大常委会第二十次会议审议批准,因此,如果一个中国的教育机构不尊重学生的基本人权和自由,那么它就是在违法,它就不是一个合格的教育机构。
我在美国学习的时候,看到学校有一则这样的告示:本校学生和员工不分性别、种族、宗教信仰、残疾与否、婚姻状况和性倾向一律平等,不会在教育和工作中受到歧视。
这给我们中国学生很大震动。美国是一个开放的国家,美国的教育也是开放、开明的。学校学生守则中明确规定,学校对于在学术上弄虚作假的学生和日常生活中有严重妨碍他人以及违法犯罪行为的学生,有权进行制裁,包括开除。但是,选择什么生活方式是学生的自由,学校不会入侵学生的私生活。
有人认为,中国有自己的国情,不可能在校规中承认学生的性权利,更不可能在校规中明确规定尊重学生与多数人不同的性倾向。诚然,中国是一个传统观念根深蒂固的国家,但不能否认,许多新的思想已经落实在当今青年的行动上。传统的未必是进步的,而多数情况是与落后相连。新的思想未必就是错误的,某些在中国是新的思想,从更广阔的范围来讲,已经是被国际社会普遍遵循和认可的了。因此,在逐步国际化的中国,法律的完善进步、道德的弃旧扬新,包括各种行为规范的变革是不可阻挡的潮流,而法律和司法的人性化也是发展的趋势。
学校在校规中承认学生的恋爱婚姻自由或性行为的倾向,并不是宣扬或鼓动学生去做什么,而是充分尊重学生作为人的权利,尊重学生自主选择生活方式的权利。如果在中国的学校一蹴而就实现这个目标有困难,那就分为几步,首要的一步就是要取消禁止性规定,校规中不能有禁止学生谈恋爱、结婚的规定。只要不禁止谈恋爱,不言自明,其他与恋爱和婚姻有关的行为也应该不在禁止之列。学校无权仅以学生未婚先孕为由开除学生,否则,学校侵犯了学生的私生活,侵犯学生的隐私权,名誉权和受教育权。
四、本案应通过民事诉讼解决
被学校以未婚先孕为由开除学生的学生该通过何种途径维护自己的合法权益?是行政诉讼还是民事诉讼?我认为应该通过民事诉讼的途径,依据是:《中华人民共和国教育法》 第四十二条第(四)款规定:受教育者有权“对学校给予的处分不服向有关部门提出申诉,对学校、教师侵犯其人身权、财产权等合法权益,提出申诉或者依法提起诉讼”;同时,该法第八十一条规定:“违反本法规定,侵犯教师、受教育者、学校或者其他教育机构的合法权益,造成损失、损害的,应当依法承担民事责任。”从以上规定可见,违反教育法侵犯受教育者权利的行为,应通过民事诉讼途径解决。
许多本案女学生的支持者看到一审法院“对本案不属于行政诉讼的受案范围”的判决后,义愤填膺,认为司法不公。我却不这样认为。违法行为要通过正确的途径解决。一审法院依法办事,无可指责。当事人对案件事实和法律的错误理解,导致其选择法律程序的错误,责任不在法院而在当事人。只有当事人选择正确的民事诉讼程序和案由,才是检验司法公正与否的时候。



作者:刘春
中国政法大学法学硕士,美国芝加哥肯特法学院LL.M.
北京市方元律师事务所律师,合伙人
北京市律师协会宪法与人权专业委员会委员

电话:66053156(办) 手机:13901026458
传真:66085338
通讯地址:中国北京西城区东京畿道10号石化宾馆写字楼401室
邮编:100032



关于国营企业计提固定资产折旧中心项优惠政策在1990年到期后如何处理的通知

财政部


关于国营企业计提固定资产折旧中心项优惠政策在1990年到期后如何处理的通知
财政部


关于国营企业计提固定资产折旧中几项优惠政策在1990年到期后如何处理的通知
为了促进企业的技术进步和更新改造,结合国家的产业政策,现对国营企业计提固定资产折旧中几项优惠政策在1990年到期以后如何处理通知如下:
一、按规定在《国营企业固定资产折旧试行条例》公布以前已经提足折旧的逾龄在用固定资产,1990年之前还可继续提取折旧。这一规定从1991年1月1日起停止执行,已提足折旧的逾龄在用固定资产原则上不再计提折旧和大修。这部分固定资产,应单独核算。
个别行业因逾龄设备较多,技术性能尚好,一时又无先进设备替换,需要继续使用并要求计提折旧和大修的,应报经财政部批准后执行。
国营商贸、金融企业已提足折旧的逾龄在用固定资产仍可在1993年底以前计提折旧和大修,从1994年1月1日起按上述规定执行。
二、1987年3月7日财政部《关于国营工业、交通企业自1987年7月1月起全面实行分类折旧的通知》规定:“个别企业实行分类折旧办法后,按分类折旧计算全年提取的折旧额低于按财政部门原核定的综合折旧率计算提取的折旧额的,这部分差额,可由企业主管部门审查,
并报同级财政部门批准,在1990年以前,允许在成本中单独列支”。这一规定,在调整固定资产分类折旧率以前可继续执行。
三、1985年12月11日财政部《关于下达实行特殊优惠折旧的机械工业重点骨干企业名单的通知》规定,对机械行业重点骨干企业,其产品生产线上使用的机器设备,从1985年起到1990年期间,其折旧年限在国务院发布的《国营企业固定资产分类折旧年限表》规定的折
旧年限基础上缩短30%。考虑到机械行业的重点骨干企业是生产机器设备的“母机”厂,对其采取特殊折旧政策,符合国家产业政策的要求,有利于推动全社会的技术改造和设备更新。为此,这一规定1990年到期后仍可继续执行,待国家对固定资产分类折旧率做出统一调整时,再做
相应调整。执行上述规定的企业名单,由财政部和机电部另行下达。



1990年10月19日