卫生部


卫生部关于进一步加强医疗服务与血液安全监督工作的通知

卫监督发〔２００８〕１８号


各省、自治区、直辖市卫生厅局，新疆生产建设兵团卫生局：

为进一步巩固、扩大打击非法行医专项行动和非法采供血专项整治成果，各级卫生行政部门要及时将专项整治工作转向常态管理，继续保持高压态势，针对薄弱环节，加强医疗服务与血液安全的日常监督工作，做到力度不减、队伍不散，防止非法行医、非法采供血问题反弹。现就２００８年医疗服务和血液安全监督工作提出如下要求：一、提高认识，加强领导，全力推进综合执法

保障人民群众就医安全和用血安全是卫生行政部门的重要职责，各级卫生行政部门要统一思想，充分认识医疗服务与血液安全监督工作的重要性、艰巨性和长期性。要对本辖区的医疗服务和血液安全形势有清醒的认识，切实增强责任意识。要进一步加强领导，把医疗服务与血液安全监督工作摆在卫生工作的突出位置，全面推进综合执法，加强统一管理，把医疗服务与血液安全监督任务落到实处，抓出实效。二、突出重点，加大力度，继续保持高压严打态势

各地要针对专项行动中存在的薄弱环节，采取有效措施，着力解决医疗服务与血液安全监督工作中存在的突出问题。要加强对农村集贸市场和城乡结合部等重点区域游医、黑诊所的打击力度，继续严肃查处医疗机构非法行医行为。要会同有关部门进一步加强医疗广告监督工作，定期向社会公布医疗广告监测及查处情况。要以确保血液安全和献血者（供浆者）身体健康为工作目标，进一步规范采供血机构的执业行为和医疗机构的临床用血行为，重点对采供血机构的献血者（供浆者）管理情况、偏远地区医疗机构血液来源等进行核查，严肃查处冒名顶替、超采频采等违法行为，杜绝医疗机构自采自供血液行为。

要重视群众举报投诉，畅通举报渠道，做好投诉举报受理和调查处理工作，确保调查处理率达到１００％。加大对重点案件的查处力度，切实做到案件查处到位、责任追究到位、整改措施到位。三、加强部门联动，明确职责，建立与完善日常监督机制

要继续保持专项行动中建立的各部门密切配合的联动机制和各司其职、齐抓共管的工作格局。建立和完善定期联席会议制度、信息沟通与通报制度。加强联合办案和案件移送工作，涉及违纪的案件要及时移送纪检、监察部门；涉嫌犯罪的案件，要及时移送公安、司法部门。

地方各级卫生行政部门要摸清辖区内医疗机构与采供血机构的基本情况，建立和完善监督工作基础档案，进一步规范行政许可，严格准入，完善校验工作。要做好医疗服务行政管理和监督执法的有效衔接，认真落实行政执法责任，确保辖区内的医疗机构和采供血机构的监督覆盖率达到１００％。加强稽查，严肃追究失职渎职者的责任。

要总结专项行动工作中取得的有效方法和经验，积极开展调查研究，探索医疗服务与血液安全监督的新方法、新措施。积极推进执法重心下移，加强农村乡镇卫生监督力量，充分发挥乡镇卫生院协助执法和信息报告的作用。四、强化依法执业教育，加强社会宣传力度

各地要大力开展医疗机构和采供血机构的法制教育，强化法定代表人作为第一责任人的意识，增强医护人员依法执业的自觉性。充分发挥媒体的舆论导向作用，加强科学就医宣传引导，提高群众安全就医意识。加大典型案件曝光力度，增强群众自我保护意识。五、加强能力建设，提高执法水平

各级卫生行政部门要加强卫生监督体系建设、医疗服务与血液安全执法能力建设，保障卫生监督机构必要的工作经费和工作条件。加强基层监督人员培训工作，规范执法行为，提高执法能力和水平。六、加强督查，狠抓落实

各地在开展医疗服务与血液安全的监督工作中，要坚持整治与规范相结合、日常监督与集中整治相结合，采取有力措施，务求实效。我部将针对工作薄弱环节，对重点地区加强督导和检查，并对各地工作情况开展评估，对工作不力、问题较多的地区予以通报批评。各省级卫生行政部门要组织开展本地区的医疗服务与血液安全监督的督导、检查和评估工作，掌握工作进展情况，收集工作信息，并将工作总结和工作情况汇总表（另发）于２００８年１２月１０日前上报我部。

二○○八年三月二十日
　　【内容提要】房屋买卖合同一经签订即告成立和生效，无论房屋是否办理了过户手续，对当事人具有法律约束力。因此，购房人购买房屋后，房屋价格的涨跌属于商业风险，而这种风险是随着购房合同的生效时起从开发商即出卖人转移至购房人。除了法律规定或者合同约定外，除开发商与购房人约定或者开发商的单方承诺外，开发商无法定义务补偿购房人降价前后的价格差额。

　　【关键词】买卖合同 降价 补偿差额

　　近期，许多房地产开发商为了促销，纷纷降价销售商品房。而同一楼盘在降价前已购买房屋的部分购房人因房价下降便要求开发商“退房”或“补偿差价”。购房人要求开发商补偿降价前后的差额，在合同法上属于变更合同内容，即变更合同价格条款。除开发商与购房人约定或者开发商的单方承诺外，开发商无法定义务补偿购房人降价前后的价格差额。商品房贬值或者开发商降价销售期开发的商品房不是购房人退房或者要求补偿的法定事由。
一、房屋买卖合同效力分析

　　房屋买卖合同是非要式合同，如果签订合同的双方当事人主体合格、内容合法，不违反法律、行政法规强制性规定，房屋买卖合同一经签订即告成立和生效。依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。因此，房屋买卖合同成立并生效后，无论房屋是否办理了过户手续，对合同效力均无影响，合同双方当事人须严格按照合同的约定全面履行自己的合同义务，任何一方不得擅自变更或者解除合同。换句话说，购房人不得以房价下跌为由而要求开发商退房或者补偿商品房降价前后的差额。
二、开发商无法定义务补偿降价差额

　　房地产开发商降价销售楼房，之前已购房屋的购房人，要求开发商补偿降价前后的差额，在合同法上属于变更房屋买卖合同内容（即价格条款）。但是，除因法律规定或者合同中约定事由外，合同内容的变更须经买卖双方协商一致。购房人以开发商降价销售，使得自己已购房屋贬值为由而要求补偿降价差额没有法律依据，开发商有权拒绝该要求。理由是：

　　第一，普通商品房买卖是一种市场行为，普通商品房价格完全由买卖双方商定，一旦房屋买卖合同成立，任何一方不得擅自变更和解除，其中包括房屋买卖价格。同时，开发商开发的普通商品房有权自主决定销售价格，购房人无权因开发商降价销售而要求补偿前后价格差额。

　　第二，任何交易均存在一定的风险，在市场经济情况下，商品的价格随时存在涨跌的可能，其中包括房屋买卖。房屋价格的涨落、价值的升贬是买卖双方面临的一种商业风险。除法律另有规定或者当事人另有约定的外，房屋贬值的风险随合同的生效即由卖方而转移至买方。

　　第三，购房人要求开发商补偿降价前后的差额，在合同法上属于变更合同内容，即变更合同价格条款。《合同法》对于合同变更有明确规定，关于合同的变更有法定变更和协议变更两种情形。其一，《合同法》第54条规定，下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：①因重大误解订立的；②在订立合同时显失公平的；③一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同。当然，房屋买卖合同是否变更或撤销，由法院或者仲裁机构作出判决或裁决，不由当事人决定。由此可见，开发商降价销售房屋不是合同价款条款变更的法定条件。换句话说，开发商没有法定义务补偿降价差额补偿。其二，《合同法》第77条规定：“当事人协商一致，可以变更合同。”具体到降价差额补偿问题，购房人与开发商可以进行协商，达成补偿协议，此点将在下面论述。

　　综上，除开发商与购房人在房屋买卖合同中有特别约定或者开发商的单方承诺外，开发商无法定义务补偿购房人降价前后的价格差额。
三、开发商补偿房价差额的特殊情形

　　开发商虽无法定义务补偿降价差额，但在下列情形下，购房人有权要求开发商给与经济补偿：

　　（一）房屋买卖合同特别约定

　　购房人与开发商订立房屋买卖合同时，合同当中特别约定，开发商在合同订立后一定期限内，如果同一楼盘的房价下降，给与购房人以差价补偿。那么，如果开发商在约定的期限内降价销售约定的楼盘，开发商属于违约，购房人因此可以依据合同的约定，要求开发商承担违约责任，给予差价补偿。当然，对此约定，购房人必须在合同中有明确具体的约定，避免开发商玩弄文字游戏。

　　（二）开发商单方承诺

　　除合同订立时，买卖双方在合同中有明确约定外，无论是在房屋买卖合同订立前或者订立后，如果开发商对差价补偿有单方承诺的情况下，开发商有义务履行对购房人的承诺，购房人也有权要求开发商按照承诺给予补偿。该种承诺包括两个方面：第一，开发商承诺在合同订立后在一定期限内，同一楼盘不降价销售的，或者保证所购房屋具有保值或升值空间；第二，开发商承诺在合同订立后在一定期限内，同一楼盘不降价销售的，否则，即给购房人差价补偿。前者是仅承诺不降价销售，而后一种承诺是不但承诺不降价销售，而且明确承诺给予差价补偿。但无论是前者还是后者，如果合同订立后，开发商降价销售约定范围内楼盘的，购房人都有权要求开发商承担违约责任，给与差价补偿。

　　针对上述开发商单方承诺的情形，第一，购房人必须有充分的证据予以证明开发商在合同订立前或者合同订立对此作出过承诺；第二，开发商的承诺须明确具体。某些开发商所作承诺实际上可能是“空头支票”，根本无法兑现，或者因含义不清而可以作出多种解释。如“2009年12月31日前，如果本项目同等单位减价，即可获得相应价格差额馈赠的权利。”“可获得相应价格差额馈赠的权利”，实际上是一种赠与行为，而在法律上讲，除了具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同，赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。也就是说，开发商到时有权对购房人不补差额。另外，“馈赠”的前提条件“本项目同等单位降价”是一个模糊不清的概念，到底是指在特定的时间届满前该项目的一手房降价、还是二手房降价，是同户型、同总价、同单价，还是其它情形，均不确定。一方面，假若此次促销活动中房子全部售完，则此前提条件已不存在，业主不可能有差价补；另一方面，因为小区的每一套房子都是独一无二的，届时业主即使发现房屋贬值，也可能发现自己很难举出参照物。[1]因此，开发商对购房人所购房屋的保值承诺或降价补偿的承诺必须明确具体，含义清晰，购房人才能较好地维护自己的权益。

　　（三）买卖双方协议补偿

　　《合同法》第77条规定：“当事人协商一致，可以变更合同。”开发商与购房人协商，自愿达成补偿协议，对降价前已购房人进行差价补偿，不违反法律、行政法规强制性规定，开发商应当履行该义务。合同法的基本原则之一，是“契约自由，意思自治”。房屋买卖合同是当事人自愿订立，当然也允许当事人通过协商予以变更和解除。开发商与购房人通过协商，自愿达成补偿协议在合同法上属于协议变更合同条款，不违反法律、法规规定，未损害第三人的利益。因此，协议一旦达成，开发商即有义务履行该协议，购房人也有权利要求开发商依据协议约定履行补偿义务。当然，该种补偿义务是买卖双方自愿达成了补偿协议，在协议没有达成前，购房人无权单方要求开发商给予差价补偿。

　　因开发商违约，如逾期交房、房屋主体结构质量不合格、一房二卖等，购房人要求开发商支付违约金、赔偿经济损失，则属于承担违约责任的问题，适用有关违约责任等方面的法律、法规。

　　总之，购房人购买房屋后，房屋价格的涨跌属于商业风险，而这种风险是随着购房合同的生效时起从开发商即出卖人转移至购房人。除了法律规定或者合同约定外，除开发商与购房人约定或者开发商的单方承诺外，开发商无法定义务补偿购房人降价前后的价格差额。

　　至于实践中，买卖双方签订正式的房屋买卖合同之前，开发商与购房人签订的房屋认购书、购房意向书等，约定双方在一定的时间内签订正式房屋买卖合同，并交纳一定数额的定金，在法律性质上属于预约合同。如果购房人与开发商仅仅签订了购房认购书，但未签订房屋买卖合同，因房屋买卖合同未成立，故不存在解除房屋买卖合同及差价补偿问题。

【作者介绍】黑龙江省北安市人民法院。