国务院


国务院工资制度改革小组、劳动人事部印发《关于四类工资区提高到五类工资区和计发地区工资办法的具体规定》的通知
1985年6月13日，国务院

现将《关于四类工资区提高到五类工资区和计发地区工资办法的具体规定》发给你们，请按照执行。

附：关于四类工资区提高到五类工资区和计发地区工资办法的具体规定
根据中共中央、国务院下达的《国家机关和事业单位工作人员工资制度改革方案》的规定，现对四类工资区提高到五类工资区的若干问题和计发地区工资的办法作如下具体规定。

一、关于四类工资区提高到五类工资区
（一）现在执行十一类工资区制度的国家机关和事业单位的职工，在工资制度改革时，先将现行四类工资区的工资标准提高到现行五类工资区的工资标准，尔后再套改新规定的五类工资区的基础工资和职务工资标准。
（二）对于现在四、五类工资区工作，仍执行五类以上工资区工资标准的职工（含由六类以上工资区调到五类以下工资区仍保持六类工资区工资标准的职工），这次也按现行五类工资区同等级的工资标准套改新规定的五类工资区的基础工资和职务工资标准，其原工资高于现行五类工资区工资标准的部分不予保留。
在六类和六类以上工资区中，仍执行本类区以上工资区现行工资标准的职工，在套改新工资标准时，其原工资高出本类区现行工资标准的部分也按此办法处理。
（三）现在四类工资区中执行非十一类工资区制度的事业单位，其现行工资标准低于或相当于国家机关四类工资区同类人员工资标准的，可以在增加工资的幅度不超过2．75％的原则下，先提高到本部门相当国家机关五类工资区的现行工资标准，尔后再套改新规定的本部门相当国家机关五类工资区的新工资标准。
（四）现在四类工资区的企业单位，其工资标准分别按以下办法办理：
1．凡现行的工资区类别制度与国家机关十一类工资区一致的企业，以及企业中执行国家机关、文教、科研、卫生等部门四类工资区工资标准的职工，均可由四类工资区工资标准改按五类工资区同类人员现行的工资标准执行。
邮电企业的生产人员、领导人员、工程技术人员、职员、勤杂人员和煤炭工业企业职员、工程技术人员，实行的工资区类别制度与国家机关十一类工资区大体相同，也可由四类工资区现行的工资标准改按五类工资区现行的工资标准执行。
2．凡现在国家机关四类工资区，实行的工资区类别制度与国家机关十一类工资区类别制度不一致的企业，其中轻工业、农业的一级工资标准在31元和31元以下的，重工业的一级工资标准在32元和32元以下的，都按照增加工资2．75％的幅度调整工资标准。二级以上各级工资标准均按一级工资标准增加的幅度相应增加，最高与最低的倍数以及级差系数均不变动。
3．现在国家机关四类工资区的企业，按上述1、2两项规定调整工资区类别而增加的工资，可以从一九八五年七月一日起进入成本。其中，根据国家有关规定经上级主管部门批准自费改革了工资标准的企业，其改革前的一级工的工资标准，轻工业、农业在31元和31元以下的，重工业在32元和32元以下的，也可将按照原工资标准增加2．75％的增资额从一九八五年七月一日起计入成本。
现在五类及五类以上工资区的企业，这次一律不调整地区工资标准。
（五）调整工资区类别，不论国家机关、事业单位和企业单位均从一九八五年七月一日起执行。
（六）从一九八五年一月一日起改革工资制度的普通中小学和幼儿园的教职工，现在四类工资区工作的，也应先将现行四类工资区的工资标准提高到现行五类工资区的工资标准，尔后再套改新规定的五类工资区的基础工资和职务工资标准。由现行四类工资区工资标准提高到现行五类工资区工资标准增加的工资额，从一九八五年七月一日算起。
（七）这次调整工资区类别的单位，均应从调整工资区类别增加的工资中冲销原有的粮（煤）价补贴，冲销不完的部分继续发给。

一、计发地区工资的办法
（一）现在国家机关、事业单位五类和五点三三类工资区的职工，分别执行新规定的五类和五点三三类工资区的基础工资和职务工资标准（见附表一、二）。
（二）现在国家机关、事业单位七类和七类以上工资区的职工，均执行新规定的六类工资区的基础工资和职务工资标准，并以此为基数另外计发一定比例的地区工资补贴。
地区工资补贴的比例为：七类工资区2．61％，八类工资区5．22％，九类工资区7．83％，十类工资区10．43％，十一类工资区13．04％。
例如：七类工资区省级机关副处长的基础工资为40元，最高一级职务工资为110元，合计150元，应增发的地区工资补贴为150元×2．61％＝3．9元（尾数并入后为4元）。
七类以上工资区的地区工资补贴标准见附表三。
（三）七类和七类以上工资区中，有些地区根据国家规定，按照原工资标准的一定百分比发给生活费补贴的，其生活费补贴也应折算为地区工资补贴。折算后的地区工资补贴，与上述第（二）项的地区工资补贴合并计发。
例如：兰州市原来除执行十一类工资区工资标准外，另按十一类工资区工资标准的4％发给生活费补贴。工资改革后，该市统一执行六类工资区的基础工资和职务工资，省级机关副处长的基础工资为40元，最高一级职务工资为110元，合计为150元，应增发的全部地区工资补贴为：
（40元＋110元）×〔13．04％＋（1＋
13．04％）×4％〕＝150元×〔13．04％
＋4．52％〕＝26．3元（尾数并入后为
26．5元）
兰州、西宁、乌鲁木齐、拉萨市的地区工资补贴标准见附表三，地区工资补贴比例和计算办法见附表四。其他按工资标准的一定百分比发给生活费补贴的地区，其地区工资补贴比例和地区工资补贴标准，由有关省、自治区劳动人事部门按照本项规定和附表中注明的办法，计算颁发执行，并抄报国务院工资制度改革小组备案。
（四）现在执行非十一类工资区制度的事业单位，现行工资标准相当于和高于国家机关五类工资区同类人员现行工资标准的，由省、自治区、直辖市和国务院主管部门按其现行地区工资差别的比例，制订本部门相当于国家机关五、六类工资区的工资标准，以及相当于国家机关七类和七类以上工资区的地区工资补贴比例，报国务院工资制度改革小组批准后实行。
（五）部分地区按照国家规定实行的地区性津贴，如地区津贴、海岛津贴、林区津贴、高原地区临时补贴等，其现行津贴标准按照原工资标准的一定百分比计发的，在这次工资制度改革中，以新规定的基础工资加职务工资为基数（七类以上工资区的基数中应加上地区工资补贴），按原定的百分比计发；其现行津贴按照绝对金额发的，一般不予变动，个别现行津贴标准偏低需要调整的，由省、自治区、直辖市人民政府提出调整意见，报国务院工资制度改革小组批准后实行。

附表一：省级国家机关行政人员基础工资、职务工资标准表

（五类工资区）
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| 职 务 工 资 标 准
职 务 基础工资|------------------------------------------------
| 一 | 二 | 三 | 四 | 五 | 六
---------------------------|-------------------|-----|-----|-----|-----|----
省长 | 39.0 |*307.0|*292.0|263.0|233.5|209.5|185.0|160.5|
副省长 | 39.0 |*263.0|*233.5|209.5|185.0|160.5|146.0|136.5|
局、厅长 | 39.0 | |*185.0|160.5|146.0|136.5|126.5|117.0|
副局、厅长 | 39.0 | |*146.0|136.5|126.5|117.0|107.0| 97.5|
处长 | 39.0 | | |126.5|117.0|107.0| 97.5| 88.5|80.0
副处长 | 39.0 | | |107.0| 97.5| 88.5| 80.0| 71.0|63.5
科长、主任科员 | 39.0 | | | 88.5| 80.0| 71.0| 63.5| 55.5|47.5
副科长、副主任科员| 39.0 | | | 71.0| 63.5| 55.5| 47.5| 41.0|35.0
科员 | 39.0 | | | 55.5| 47.5| 41.0| 35.0| 29.0|23.5
办事员 | 39.0 | | | 41.0| 35.0| 29.0| 23.5| 17.5|11.5
----------------------------------------------------------------------------
续表 单位：元
----------------------------------------------------------------------------
| 基础工资、职务工资两项合计
职 务 基础工资|------------------------------------------------
| 一 | 二 | 三 | 四 | 五 | 六
---------------------------|-------------------|-----|-----|-----|-----|----
省长 | 39.0 |*346.0|*331.0|302.0|272.5|248.5|224.0|199.5|
副省长 | 39.0 |*302.0|*272.5|248.5|224.0|199.5|185.0|175.5|
局、厅长 | 39.0 | |*224.0|199.5|185.0|175.5|165.5|156.0|
副局、厅长 | 39.0 | |*185.0|175.5|165.5|156.0|146.0|136.5|
处长 | 39.0 | | |165.5|156.0|146.0|136.5|127.5|119.0
副处长 | 39.0 | | |146.0|136.5|127.5|119.0|110.0|102.5
科长、主任科员 | 39.0 | | |127.5|119.0|110.0|102.5| 94.5| 86.5
副科长、副主任科员| 39.0 | | |110.0|102.5| 94.5| 86.5| 80.0| 74.0
科员 | 39.0 | | | 94.5| 86.5| 80.0| 74.0| 68.0| 62.5
办事员 | 39.0 | | | 80.0| 74.0| 68.0| 62.5| 56.5| 50.5
-----------------------------------------------------------------------------
注：1．表列工资标准是以《改革方案》规定的六类工资区的基础工资、职务工资标准为100％，按照五类工资区现行工资标准为六类工资区现行工资标准97．39％的比例计算出来的，并将小数点后第一位数按“2舍3入、7舍8入”并成5角和1元的办法，进行了归并简化。
2．国家机关、事业单位专业技术人员和国家机关工人的各级工资标准，大部分与国家机关行政人员相同，只有几个级别的工资标准不同。下表为几个不同级别在五类工资区的金额（元）：
-------------------------------------------------------------------------------------------
工 资 区| 职 务 工 资 标 准 | 基础工资、职务工资两项合计
----------|---------------------------------------|----------------------------------------
六类工资区|290.0|260.0|250.0|225.0|195.0|170.0|6.0|330.0|300.0|290.0|265.0|235.0|210.0|46.0
----------|-----|-----|-----|-----|-----|-----|---|-----|-----|-----|-----|-----|-----|----
五类工资区|282.5|253.0|243.5|219.0|190.0|165.5|6.0|321.5|292.5|282.5|258.0|229.0|204.5|45.0
-------------------------------------------------------------------------------------------

附表二：省级国家机关行政人员基础工资、职务工资标准表

（五点三三类工资区） 单位：元
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| | 职 务 工 资 标 准
职 务 |基础工资|------------------------------------------------
| | 一 | 二 | 三 | 四 | 五 | 六
------------------|--------|-------------------|-----|-----|-----|-----|----
省长 | 39.5 |*309.5|*295.0|265.5|236.0|211.5|186.5|162.0|
副省长 | 39.5 |*265.5|*236.0|211.5|186.5|162.0|147.5|137.5|
局、厅长 | 39.5 | |*186.5|162.0|147.5|137.5|127.5|118.0|
副局、厅长 | 39.5 | |*147.5|137.5|127.5|118.0|108.0| 98.5|
处长 | 39.5 | | |127.5|118.0|108.0| 98.5| 89.5|80.5
副处长 | 39.5 | | |108.0| 98.5| 89.5| 80.5| 71.5|64.0
科长、主任科员 | 39.5 | | | 89.5| 80.5| 71.5| 64.0| 56.0|48.0
副科长、副主任科员| 39.5 | | | 71.5| 64.0| 56.0| 48.0| 41.5|35.5
科员 | 39.5 | | | 56.0| 48.0| 41.5| 35.5| 29.5|23.5
办事员 | 39.5 | | | 41.5| 35.5| 29.5| 23.5| 17.5|12.0
----------------------------------------------------------------------------
续表
-----------------------------------------------------------------------------
| | 基础工资、职务工资两项合计
职 务 |基础工资|-------------------------------------------------
| | 一 | 二 | 三 | 四 | 五 | 六
------------------|--------|-------------------|-----|-----|-----|-----|-----
省长 | 39.5 |*349.0|*334.5|305.0|275.5|251.0|226.0|201.5|
副省长 | 39.5 |*305.0|*275.5|251.0|226.0|201.5|187.0|177.0|
局、厅长 | 39.5 | |*226.0|201.5|187.0|177.0|167.0|157.5|
副局、厅长 | 39.5 | |*187.0|177.0|167.0|157.5|147.5|138.0|
处长 | 39.5 | | |167.0|157.5|147.5|138.0|129.0|120.0
副处长 | 39.5 | | |147.5|138.0|129.0|120.0|111.0|103.5
科长、主任科员 | 39.5 | | |129.0|120.0|111.0|103.5| 95.5| 87.5
副科长、副主任科员| 39.5 | | |111.0|103.5| 95.5| 87.5| 81.0| 75.0
科员 | 39.5 | | | 95.5| 87.5| 81.0| 75.0| 69.0| 63.0
办事员 | 39.5 | | | 81.0| 75.0| 69.0| 63.0| 57.0| 51.5
-----------------------------------------------------------------------------
注：1．表列工资标准是以《改革方案》规定的六类工资区的基础工资、职务工资标准为100％，按照五点三三类工资区现行工资标准为六类工资区现行工资标准98．26％的比例计算出来的，并将小数点后第一位数按“2舍3入，7舍8入”并成五角和1元的办法，进行了归并简化。
2．国家机关、事业单位专业技术人员和国家机关工人的各级工资标准，大部分与国家机关行政人员相同，只有几个级别的工资标准不同。下表为几个不同级别在五点三三类工资区的金额（元）：
-------------------------------------------------------------------------------------------------
工 资 区 | 职 务 工 资 标 准 | 基础工资、职务工资两项合计
----------------|---------------------------------------|----------------------------------------
六类工资区 |290.0|260.0|250.0|225.0|195.0|170.0|6.0|330.0|300.0|290.0|265.0|235.0|210.0|46.0
----------------|-----|-----|-----|-----|-----|-----|---|-----|-----|-----|-----|-----|-----|----
五点三三类工资区|285.0|255.5|245.5|221.0|191.5|167.0|6.0|324.5|295.0|285.0|260.5|231.0|206.5|45.5
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附表三：省级国家机关、事业单位七类和七类以上工资区地区工资补贴标准表
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六类工资区基| 地 区 工 资 补 贴 标 准
础工资、职务|---------------------------------------------------------
工资两项合计|七类工资区|八类工资区|九类工资区|十类工资区|十一类工资区
| (2.61%) | (5.22%) | (7.83%) | (10.43%) | (13.04%)
------------|----------|----------|----------|----------|-------------
355.0 | 9.5 | 18.5 | 28.0 | 37.0 | 46.5
340.0 | 9.0 | 17.5 | 26.5 | 35.5 | 44.5
330.0 | 8.5 | 17.0 | 26.0 | 34.5 | 43.0
310.0 | 8.0 | 16.0 | 24.5 | 32.5 | 40.5
300.0 | 8.0 | 15.5 | 23.5 | 31.5 | 39.0
290.0 | 7.5 | 15.0 | 22.5 | 30.0 | 38.0
280.0 | 7.5 | 14.5 | 22.0 | 29.0 | 36.5
265.0 | 7.0 | 14.0 | 20.5 | 27.5 | 34.5
255.0 | 6.5 | 13.5 | 20.0 | 26.5 | 33.5
235.0 | 6.0 | 12.5 | 18.5 | 24.5 | 30.5
230.0 | 6.0 | 12.0 | 18.0 | 24.0 | 30.0
210.0 | 5.5 | 11.0 | 16.5 | 22.0 | 27.5
205.0 | 5.5 | 10.5 | 16.0 | 21.5 | 26.5
190.0 | 5.0 | 10.0 | 15.0 | 20.0 | 25.0
180.0 | 4.5 | 9.5 | 14.0 | 19.0 | 23.5
170.0 | 4.5 | 9.0 | 13.5 | 17.5 | 22.0
160.0 | 4.0 | 8.5 | 12.5 | 16.5 | 21.0
150.0 | 4.0 | 8.0 | 11.5 | 15.5 | 19.5
140.0 | 3.5 | 7.5 | 11.0 | 14.5 | 18.5
131.0 | 3.5 | 7.0 | 10.5 | 13.5 | 17.0
122.0 | 3.0 | 6.5 | 9.5 | 12.5 | 16.0
113.0 | 3.0 | 6.0 | 9.0 | 12.0 | 14.5
105.0 | 2.5 | 5.5 | 8.0 | 11.0 | 13.5
----------------------------------------------------------------------
续表 单位：元
----------------------------------------------------------------
六类工资区基| 地 区 工 资 补 贴 标 准
础工资、职务|---------------------------------------------------
工资两项合计| 兰州市 | 西宁市 | 乌 鲁 木 齐 市 | 拉萨市
|(17.56%)|(32.26%)|(干部42.43%、工人53.73%)|(71.82%)
------------|--------|--------|------------------------|--------
355.0 | 62.5 | 114.5 | 150.5 | 255.0
340.0 | 59.5 | 109.5 | 144.5 | 244.0
330.0 | 58.0 | 106.5 | 140.0 | 237.0
310.0 | 54.5 | 100.0 | 131.5 | 222.5
300.0 | 52.5 | 97.0 | 127.5 | 215.5
290.0 | 51.0 | 93.5 | 123.0 | 208.5
280.0 | 49.0 | 90.5 | 119.0 | 201.0
265.0 | 46.5 | 85.5 | 112.5 | 190.5
255.0 | 45.0 | 82.5 | 108.0 | 183.0
235.0 | 41.5 | 76.0 | 99.5 | 169.0
230.0 | 40.5 | 74.0 | 97.5 | 165.0
210.0 | 37.0 | 67.5 | 89.0 | 151.0
205.0 | 36.0 | 66.0 | 87.0 | 147.0
190.0 | 33.5 | 61.5 | 80.5 | 136.5
180.0 | 31.5 | 58.0 | 76.5 | 129.5
170.0 | 30.0 | 55.0 | 72.0 | 122.0
160.0 | 28.0 | 51.5 | 68.0 | 115.0
150.0 | 26.5 | 48.5 | 63.5 | 107.5
140.0 | 24.5 | 45.0 | 59.5 | 100.5
131.0 | 23.0 | 42.5 | 55.5 | 94.0
122.0 | 21.5 | 39.5 | 52.0 | 87.5
113.0 | 20.0 | 36.5 | 48.0 60.5 | 81.0
105.0 | 18.5 | 34.0 | 44.5 56.5 | 75.5
----------------------------------------------------------------
续表
----------------------------------------------------------------------------
| 地 区 工 资 补 贴 标 准
六类工资区基础工资、|-------------------------------------------------------
职务工资两项合计 |七类工资区|八类工资区|九类工资区|十类工资区|十一类工资区
| (2.61%) | (5.22%) | (7.83%) | (10.43%)| (13.04%)
--------------------|----------|----------|----------|----------|------------
97.0 | 2.5 | 5.0 | 7.5 | 10.0 | 12.5
89.0 | 2.5 | 4.5 | 7.0 | 9.5 | 11.5
82.0 | 2.0 | 4.5 | 6.5 | 8.5 | 10.5
76.0 | 2.0 | 4.0 | 6.0 | 8.0 | 10.0
70.0 | 2.0 | 3.5 | 5.5 | 7.5 | 9.0
64.0 | 1.5 | 3.5 | 5.0 | 6.5 | 8.5
58.0 | 1.5 | 3.0 | 4.5 | 6.0 | 7.5
52.0 | 1.5 | 2.5 | 4.0 | 5.5 | 7.0
46.0 | 1.0 | 2.5 | 3.5 | 5.0 | 6.0
-----------------------------------------------------------------------------
续表
-------------------------------------------------------------------
六类工资区基础工| 地 区 工 资 补 贴 标 准
资、职务工资两项|--------------------------------------------------
合 计 | 兰州市 | 西宁市 | 乌 鲁 木 齐 市 | 拉萨市
|(17.56%)|(32.26%)|(干部42.43%、工人53.3%) |(71.82%)
----------------|--------|--------|------------------------|-------
97.0 | 17.0 | 31.5 | 41.0 52.0 | 69.5
89.0 | 15.5 | 28.5 | 38.0 48.0 | 64.0
82.0 | 14.5 | 26.5 | 35.0 44.0 | 59.0
76.0 | 13.5 | 24.5 | 32.0 41.0 | 54.5
70.0 | 12.5 | 22.5 | 29.5 37.5 | 50.5
64.0 | 11.0 | 20.5 | 27.0 34.5 | 46.0
58.0 | 10.0 | 18.5 | 24.5 31.0 | 41.5
52.0 | 9.0 | 17.0 | 22.0 28.0 | 37.5
46.0 | 8.0 | 15.0 | 19.5 24.5 | 33.0
-------------------------------------------------------------------
注：1．本表七至十一类工资区各栏括弧内的地区工资补贴比例，为七类和七类以上工资区现行工资
标准高于六类工资区现行工资标准的比例。因现行地区工资系数，是以原一类工资区为100，
六至十一类工资区分别为115、118、121、124、127、130。现以六类工资区为100，七类以上工资
区的地区工资补贴比例，系按公式（本工资区系数--115）÷115计算求出。兰州等四市的地区
工资补贴比例还包括了现行生活费补贴折算的比例，其计算办法见附表四。
2．地区工资补贴标准是以《改革方案》规定的六类工资区的基础工资、职务工资为基数，按照
地区工资补贴比例计算出来的，并将小数点后第一位数按“2舍3入、7舍8入”并成5角和
1元的办法，进行了归并简化。
3．七类和七类以上工资区的职工，在执行六类工资区基础工资、职务工资标准的同时，按表列
标准另加发地区工资补贴。例如：执行六类工资区基础工资、职务工资标准两项合计为82元
的机关科员，在七类工资区的，按表列标准加发地区工资补贴2元：在十一类工资区无生活
费补贴的，加发地区工资补贴10．5元：在拉萨市的，加发地区工资补贴59元。

附表四：兰州、西宁、乌鲁木齐、拉萨市国家机关、事业单位地区工资补贴比例表
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地区（现行工资区类别和生活费补贴） |地区工资补贴比例| 折算地区工资补贴比例的算式
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兰州市（十一类加4%） | 17.56% | 13.04%+(1+13.04%)×4%
西宁市（十一类加17%） | 32.26% | 13.04%+(1+13.04%)×17%
乌鲁木齐市（国家机关干部：十一类加26%） | 42.43% | 13.04%+(1+13.04%)×26%
（国家机关工人：十一类加36%） | 53.73% | 13.04%+(1+13.04%)×36%
拉萨市（十一类加52%） | 71.82% | 13.04%+(1+13.04%)×52%
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注： 1．七类和七类以上工资区又实行按百分比计发生活费补贴的地区，其地区工资补贴比例包括两
部分：一是本类工资区现行工资标准高于六类工资区现行工资标准的地区工资补贴比例；二
是现行生活费补贴折算的地区工资补贴比例。按现行生活费补贴折算的比例，其计算公式为：
（1＋本工资区的地区工资补贴比例）×现行生活费补贴百分比。上述两个比例之和即为本
地区的地区工资补贴比例。
2．这些地区的地区工资补贴计算公式为：六类工资区的基础工资与职务工资之和×（本工资区的
地区工资补贴比例＋现行生活费补贴折算的地区工资补贴比例）＝应发的全部地区工资补贴。
这些地区性津贴，暂不并入地区工资补贴。
（六）部分地区一九七九年实行的副食品价格补贴标准高于五元的，扣除已经并入基础工资五元后的余额部分，仍然照发。
（七）各类工资区可以按以下办法套改新工资标准：
五类和五点三三类工资区的职工，按本类区的现行工资（现行工资的解释见《关于实施国家机关和事业单位工作人员工资制度改革方案若干问题的规定》第二条第（一）项规定，下同）套入本类区的新工资标准。
七类和七类以上工资区的职工，一般按六类工资区同等级的现行工资套入六类工资区的新工资标准，然后再加发本类区的地区工资补贴。


　 [内容摘要]：随着我国市场经济的发展，房地产抵押权作为债权担保的形式已为越来越多的债权人所运用。我国现行立法对房地产抵押权制度已有较为完整的规定，但其规定却较为分散，且其中又有许多不科学乃至不合理之处，有待进一步改进与完善。本文试图以房地产抵押权的物权性和价值权性两大基本性质为基点，对我国房地产抵押权的设定、效力、实现和消灭制度进行理论上的整合，并对其中不科学或不合理之处提出改进与完善的意见。

　　[关键词]：担保物权；抵押权；房地产

　　房地产抵押是伴随着我国土地使用权制度改革和房地产业的发展，而产生的一种房地产利用方式，也是融资风险的一种防范措施。房地产价值巨大，由其作为债权担保之标的物，对于债权的实现甚为有利。随着我国各项经济建设的发展，尤其是房地产业的发展，近年来，房地产抵押已为越来越多的债权人（主要是银行等金融机构）所运用作为债权担保的形式。债权人基于房地产抵押而享有的权利称为房地产抵押权。本文试从房地产抵押权的性质、设定、效力、实现、消灭五个方面对我国的房地产抵押权制度加以探讨。

　　一、房地产抵押权的性质

　　所谓房地产抵押权是指债务人或者第三人不转移对房地产的占有作为债权的担保，在债务人不履行债务时，债权人依法享有的拍卖该房地产并优先受偿的权利。房地产抵押权具有物权性和价值权性两大基本性质。

　　（一）房地产抵押权的物权性

　　关于抵押权的性质，在学理上有不同的观点，有主张抵押权为物权者，有主张抵押权为债权者，有主张抵押权为物上债务者。 从立法上来看，对于抵押权制度的立法，主要有三种立法例：第一，将抵押权放在民法典的物权法中，视抵押权为限制物权中担保物权的一种。德国、日本及我国台湾为例；第二，将抵押权制度规定于民法典的债权法部分。法国、前苏联为例。我国民法通则也将抵押权规定于第五章民事权利的债权一节；第三，制定专门的法律对抵押权进行规定。如我国《担保法》。按物权的构造对抵押权制度进行设计，即抵押权之物权化已成为各国立法之趋势。

　　笔者认为，房地产抵押权为担保物权，其在性质上为物权。房地产抵押权具有物权特有之支配性、对世性、追及性及优先受偿性，从而使其在权利内容上、权利实现方式上、权利范围上、权利保护方法上区别于债权。

　　（二）房地产抵押权的价值权性

　　房地产抵押权乃对于所抵押之房地产拍卖价金的优先受偿权，其在本质上为价值权。价值权性不仅是包括房地产抵押权在内的抵押权的本质特性，也是所有物的担保的共同属性。

　　房地产抵押权的价值权性，是指房地产抵押权是对所抵押房地产的价值支配权，其所支配的对象不是房地产实体，而是其价值。

　　房地产抵押权的价值权性使其区别于土地使用权等用益物权。用益物权是权利人对标的物使用价值的支配权，其给予权利人的利益表现在对于标的物实体的支配，通过这种支配而获得标的物的效用。房地产抵押权则是对标的物价值的支配权，权利人得通过对抵押物价值的把握而实现担保债权的目的。

　　担保物权经历了由只重视担保功能向同时注重发挥物的效用发展的过程。例如从占有质至出现非占有质及动产抵押的产生，即是这一趋向的表现。

　　房地产抵押权既不需要所有权的转移，也不需要对抵押物实体的支配，而是在于对抵押物价值的把握，能够同时满足现代经济社会对债权担保和担保物经济效用发挥的双重需要。因此可以说，相对于质权和留置权，房地产抵押权是一种纯粹的价值权。

　　二、房地产抵押权的设定

　　房地产抵押权为担保物权，根据物权法定主义及物权公示、公信主义，除因法律规定而直接产生的房地产抵押权外，房地产抵押权因房地产抵押合同并经登记后而设定。由于我国现行立法没有规定法定房地产抵押权，所以在我国，房地产抵押权的设定条件有二：房地产抵押合同和房地产抵押权登记。

　　（一）房地产抵押合同

　　房地产抵押合同是指债务人或者第三人不移转对房地产的占有，将房地产作为债权担保而与债权人达成有明确相互权利义务关系的协议，依据此协议在债务人或第三人提供抵押的房地产上为债权人设定了抵押权，债务人或者第三人对债权人之债权承受房地产物上的担保义务。当债务人不履行债务时，债权人有权依法以拍卖该房地产的价款优先受偿。

　　房地产抵押合同为要式合同，抵押人和抵押权人订立房地产抵押合同，应当采用书面形式并记载法律规定的内容，主要包括：⑴债权人、债务人、抵押人的姓名（名称）、住址；⑵被担保主债权种类、数额；⑶债务人履行债务的期限；⑷房地产的名称、数量、质量、状况、所在地、所有权权属或者使用权权属；⑸抵押担保的范围；⑹当事人认为需要约定的其它事项。房地产抵押合同所记载的内容不符合法律规定要求的，当事人应当予以补正。

　　（二）房地产抵押权登记

　　房地产抵押权登记是指由主管机关依法在登记簿上就房地产上的抵押权状态予以记载。房地产抵押权经登记后依法成立并取得物权公示、公信效力。我国立法将登记作为抵押合同的生效要件，混淆了房地产抵押合同的债权合同性质以及房地产抵押权登记的物权变动性质。房地产抵押合同是债权合同，依法成立时就应生效。而房地产抵押权登记是物权行为，是房地产抵押权成立的要件。

　　房地产抵押权登记由抵押当事人向法律规定的房地产抵押登记机关申请，填写并递交房地产抵押登记表，同时提交法律规定的应当提交的登记文件，主要包括主合同和房地产抵押合同以及抵押的土地使用权证书、房屋所有权证书。房地产抵押登记机关收到当事人的申请后即由负责监督职责的抵押登记部门对当事人提交的抵押登记文件的真实性、合法性予以审查，审查合格者，予以核准登记并公告。

　　三、房地产抵押权的效力

　　房地产抵押权一经设定，即产生相应的法律效力，不仅在当事人之间设定了相应的权利义务，且对抵押物及与其有关的其他财产权也有影响。根据房地产抵押权效力的对象，可将其划分为对内效力和对外效力。

　　（一）房地产抵押权的对内效力