张家界市人民政府关于发布《张家界市城市房屋拆迁管理暂行办法》的通知
张家界市人民政府关于发布《张家界市城市房屋拆迁管理暂行办法》的通知
张政发[2004]11号
各区、县人民政府，市政府各局委、各直属机构：
《张家界市城市房屋拆迁管理暂行办法》已经2004年8月27日市人民政府第9次常务会议通过，现予发布，请遵照执行。
二ＯＯ四年十二月十一日
张家界市城市房屋拆迁管理暂行办法
第一章 总 则
第一条 为了加强对城市房屋拆迁的管理，维护拆迁当事人的合法权益，保障建设项目顺利进行，根据《城市房屋拆迁管理条例》等法律法规的有关规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条 城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿安置的，适用本办法。
在城市规划区外国有土地上实施房屋拆迁，参照本办法执行。
第三条 房屋拆迁必须符合城市规划，有利于城市旧区改造和生态环境改善，保护文物古迹。
第四条 拆迁人应当依照本办法，对被拆迁人或房屋承租人给予补偿、安置，被拆迁人应当在搬迁期限内完成搬迁。
本办法所称拆迁人，是指取得房屋拆迁许可证的单位；被拆迁人，是指被拆迁房屋的所有人；房屋承租人，是指与被拆迁人具有合法租赁关系的单位或者个人。
第五条 市房地产管理局（以下简称房屋拆迁管理部门）负责全市城市房屋拆迁工作的监督和管理，并直接负责永定、武陵源区的城市房屋拆迁管理工作。
各级建设、国土资源、规划、物价、监察、信访、法制、公安、司法、劳动保障、工商、税务、教育、民政等部门和相关单位应当履行各自职责，保障房屋拆迁管理工作的顺利进行。
第二章 拆迁管理
第六条 拆迁房屋的单位取得房屋拆迁许可证后，方可实施拆迁。申请房屋拆迁许可证时，应当向房屋拆迁管理部门提交下列材料：
(一)建设项目批准文件；
(二)建设用地规划许可证；
(三)国有土地使用权批准文件；
(四)拆迁计划和拆迁方案；
(五)办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明。
土地储备需要拆迁房屋的，申请人办理拆迁许可证时应当提交市人民政府有关同意依法收回国有土地使用权或土地储备的批准文件和建设用地规划红线图。本条第一款第(一)、第(二)、第(三)项材料可以免交。
第七条 城市房屋拆迁安置应当坚持“严格服从规划，先安置、后拆迁”的原则。拆迁人在申请领取房屋拆迁许可证时，必须将拆迁计划和拆迁安置方案报房屋拆迁管理部门备案，内容包括：拆迁范围和对象、被拆迁房屋状况（用途、面积、权属）、拆迁实施单位及其相应数量的工作人员名单、拆迁补偿预算资金、产权调换房源及地点、过渡用房或其他临时过渡措施、拆迁方式和期限。
第八条 房屋拆迁管理部门应当建立健全房屋拆迁安置资金的使用监管制度，加强对拆迁补偿安置资金使用的监督。
经房屋拆迁管理部门审查，对符合拆迁条件的，在颁发房屋拆迁许可证前，拆迁人需将拆迁补偿安置资金在办理存贷业务的金融机构设立专门账户，由房屋拆迁管理部门、拆迁人、办理存款业务的金融机构三方签订拆迁补偿安置资金监管协议。拆迁人使用房屋拆迁补偿安置资金，必须经房屋拆迁管理部门批准，存款银行在收到房屋拆迁管理部门同意拨付资金的批准文件和拆迁当事人的资金支付计划后，方可拨付房屋拆迁补偿安置资金。
第九条 拆迁人可以自行拆迁，也可以委托具有拆迁资质的单位实施拆迁。拆迁人委托拆迁应当向被委托单位出具委托书，并订立拆迁委托合同，同时将委托合同报房屋拆迁管理部门备案。
被委托的拆迁单位不得转让拆迁业务。
第十条 拆迁范围确定后，拆迁范围内的单位和个人不得进行下列活动：
(一)新建、扩建、改建房屋或其他建（构）筑物；
(二)突击装饰装修房屋；
(三)改变房屋和土地用途；
(四)租赁房屋。
第十一条 拆迁当事人应当依照规定，就补偿方式、搬迁期限、补偿金额或者产权调换的房屋、搬迁过渡方式以及过渡期限等需约定的事项订立拆迁补偿安置协议，并由拆迁人自补偿安置协议订立之日起15日内报房屋拆迁管理部门备案。
第十二条 拆迁人应当与房屋拆除企业订立房屋拆除委托合同。房屋拆除工作应当由具有相应的建筑施工资质和具备保证安全条件的企业承担。房屋拆除合同订立之日起15日内，施工企业应当编制拆除方案向建设行政主管部门申请办理房屋拆除许可证，并报房屋拆迁管理部门备案。施工企业负责人对拆除施工安全负责，确保房屋拆除中的人身、财产安全。
第十三条 房屋拆迁管理部门应当建立健全拆迁公示制度、信访接待制度、责任承诺制度、举报制度、协调监管制度、审查拆迁许可制度、持证上岗制度和责任追究制度。
第十四条 房屋拆迁管理部门应当加强对取得拆迁资质单位的管理和业务指导，对从事拆迁工作的人员应进行有关法律法规和业务知识的培训考核。
第十五条 拆迁人完成拆迁后15日内应当就拆迁的相关资料和补偿安置基本情况，以文字和报表的形式报房屋拆迁管理部门建立拆迁档案，同时要及时将所拆房屋的《土地使用权证》和《房屋所有权证》收回并送交国土资源和房管部门办理注销手续。
第三章 拆迁补偿与安置
第十六条 拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。
第十七条 货币补偿的金额，拆迁人应当综合考虑被拆迁房屋所在区位、用途、建筑面积、建筑结构、新旧程度、楼层、朝向等因素，以房地产市场评估价格确定。具体实施评估按《湖南省城市房屋拆迁评估管理规定》（湘建房〔2004〕264号）执行。
房地产市场评估价区位级别及分类参考标准由市物价管理部门会同市房管部门制定并定期予以公布。
第十八条 实行房屋产权调换的，拆迁人与被拆迁人应当依照本办法第十七条的规定，计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格，结清产权调换的差价。
第十九条 拆迁人提供的产权调换房屋,应当符合下列规定：
(一)符合国家质量安全标准；
(二)产权清晰无纠纷；
(三)拆迁人所提供的安置房屋必须经建设行政主管部门竣工验收备案后才能交付被拆迁人使用。
第二十条 城市规划区内未经规划、国土资源部门批准擅自修建的违法违章建筑和临时建筑不予补偿。
第二十一条 拆迁人领取拆迁许可证，房屋拆迁管理部门发布拆迁公告后，被拆迁人或者房屋承租人违反本办法第十条规定的不予补偿。
第二十二条 符合产权调换安置条件的，拆迁人应当提供两处和拆迁房屋面积相近的房屋供被拆迁人选择。
拆迁人与被拆迁人就产权调换的房屋达不成协议，被拆迁人既不选择拆迁人提供的房屋，又未在拆迁人提供房源之日起30日内自行选定产权调换房屋的，可以对被拆迁人实行货币补偿。
第二十三条 被拆迁房屋的权属、面积、结构、性质、用途等以房屋权属证书为准，权属证书未说明的，以产权档案记录或者其它有效文件为准。对拆迁范围内，房屋拆迁公告发布前产权性质为住宅，但已依法取得营业执照的经营性用房的补偿，可根据其经营情况、经营年限和纳税等实际情况给予适当补偿。对拆迁范围内由于历史原因造成的手续不全房屋，应依据现行有关法律法规补办手续。对拆迁中涉及的被拆迁房屋的性质和面积认定的具体问题，由市规划行政主管部门和房地产管理部门制定办法予以解决。
拆迁人与被拆迁人对被拆迁房屋的性质和面积协商一致的，可以按照协商结果进行评估。
对被拆迁房屋的性质不能协商一致，应当向规划行政主管部门申请确认。对被拆迁房屋的面积不能协商一致的，应当向房地产管理部门或专门的鉴定机构申请鉴定。
第二十四条 拆迁人应当对自行安排周转房的被拆迁人或者房屋承租人支付临时安置补助费。被拆迁人或者房屋承租人使用拆迁人提供的周转房的，拆迁人不支付临时安置补助费；实行货币补偿的，拆迁人支付一次性临时过渡补助费。临时安置补助费一般支付给被拆迁人，被拆迁人与房屋承租人另有约定的，从其约定。属于国家直管公房住宅房屋的，支付给房屋承租人，临时过渡期限一般不超过12个月。因拆迁人的责任延长过渡安置期限的，延长时间在一年以内的，临时安置补助费按2倍支付；超过一年的，按3倍支付。
第二十五条 拆迁人应当对被拆迁房屋所有人或者房屋承租人支付搬迁补助费。被拆迁房屋是所有人自己使用的，搬迁补助费支付给被拆迁房屋所有人；是房屋承租人使用的，支付给房屋承租人。
第二十六条 拆迁非住宅房屋造成停产、停业的，拆迁人应当给房屋使用人进行适当补偿。被拆迁房屋所有人自己使用的，停产、停业补助费支付给房屋所有人；是房屋承租人使用的，支付给房屋承租人。
第二十七条 对积极配合拆迁的被拆迁人或者房屋承租人，拆迁人可给予提前或按期拆迁奖励。拆迁奖励一般支付给被拆迁人，属于国家直管公房住宅房屋的，支付给房屋承租人。
第二十八条 本办法第二十四条、第二十五条、第二十六条、第二十七条的具体补助费和奖励参考标准由市物价行政管理部门制定并定期公布。
第二十九条 拆迁安置坚持“谁拆迁、谁安置”的原则。建设和房屋拆迁管理部门应当加强拆迁安置房建设的归口管理。拆迁人确需建安置小区的，相关部门应严格审查把关。
第三十条 被拆迁人要求产权调换形式安置的，应当进入经规划部门批准的住宅小区安置。任何拆迁单位和个人不准在城市规划区内安排零散宅基地自建住宅安置，也不准变相以建住宅小区名义分宅基地自建安置房。
第三十一条 拆迁后重建工程为住宅小区的，应当就地回迁安置；重建工程为非住宅小区的，应异地安置；重建工程既有住宅房屋又有非住宅房屋的，以就地回迁安置为主，拆迁人和被拆迁人协商达成协议的可异地安置。
第三十二条 对住宅面积过小（在同一城市规划区内有其他住宅的，合并计算面积）并享受最低生活保障待遇的被拆迁人，所有的拆迁补偿费不足以购买人均15平方米的安置房的，由拆迁人按人均15平方米补齐。
第三十三条 被拆迁人或者房屋承租人符合购买经济适用住房或者承租廉租住房条件的，可以优先购买或承租。
第三十四条 被拆迁人购买安置房的费用，是拆迁人统一提供产权调换安置房的，在保证支付临时安置补助费的前提下，拆迁人可以直接从房屋拆迁补偿费中扣除。扣除后多余的房屋拆迁补偿费支付给被拆迁人。
除本办法第三十二条外，被拆迁人必须在搬进安置房前向拆迁人补齐差额部分。拆迁人所扣拆迁补偿款应纳入房屋拆迁管理部门的资金监控范围，拆迁人要使用该资金必须征得房屋拆迁管理部门同意。拆迁人所扣被拆迁人购买安置房的费用，只能作为安置房建设的专项费用，不得挪作他用。
被拆迁人产权调换安置房屋的《土地使用权证》和《房屋所有权证》，拆迁人应当在被拆迁人入住前办理完成并交付被拆迁人，其费用由拆迁人负责。
第四章 拆迁裁决与执行
第三十五条 拆迁人与被拆迁人或拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决。房屋拆迁管理部门是被拆迁人的，由同级人民政府裁决。裁决应当自收到申请之日起30日内作出。
第三十六条 房屋拆迁管理部门受理房屋拆迁裁决申请后，经审核，资料齐全，符合受理条件的，应当在收到申请之日起5个工作日内向申请人发出裁决受理通知书；申请资料不齐全，需要补充资料的，应当在5个工作日内一次性书面告知申请人。受理时间从申请人补齐资料之日起计算。
第三十七条 房屋拆迁管理部门受理房屋拆迁裁决申请后，应当按照下列程序进行审查：
(一)向被申请人送达房屋拆迁裁决申请书副本及答辩通知书，并告知被申请人的权利。
(二)审核相关资料、程序的合法性。
(三)组织当事人进行调解。经调解达成一致意见的，出具裁决终结书；达不成一致意见或拆迁当事人拒绝调解的，房屋拆迁管理部门应依法作出裁决。行政裁决规定的搬迁期限不得少于15日，书面裁决必须经房屋拆迁管理部门领导班子集体讨论决定。
(四)核实补偿安置标准。当事人对评估结果有异议，且未经房屋所在地房地产专家评估委员会鉴定的，房屋拆迁管理部门应当通知当事人申请房地产专家评估委员会进行鉴定，也可以直接委托专家评估委员会进行鉴定，鉴定的相关费用由申请人负责，并以鉴定后的估价结果作为裁决依据。鉴定时间不计入裁决时限。
第三十八条 当事人对行政裁决不服的，可以依法申请行政复议或者向人民法院起诉。
第三十九条 被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的，由房屋所在地的市、县人民政府责成有关部门实施强制拆迁，或者由房屋拆迁管理部门依法申请人民法院实施强制拆迁。
申请行政强制拆迁前，应当进行听证。具备申请条件的，房屋拆迁管理部门必须经领导班子集体讨论决定后，方可向政府提出行政强制拆迁申请。
未经行政裁决，拆迁人未按裁决意见向被拆迁人提供拆迁补偿资金或者符合国家质量安全标准的安置房、周转过渡用房的，不得实施强制拆迁。
实施强制拆迁前，拆迁人应当就被拆除房屋的有关事项，向公证机关办理证据保全。
第四十条 对违反城市房屋拆迁管理规定的行为，依照法律、法规和规章的规定，给予行政处罚。
第五章 附 则
第四十一条 本规定自发布之日起施行，此前有关城市房屋拆迁管理、补偿安置等规定同时废止。本办法施行前已按法定程序取得房屋拆迁许可证并正在组织实施拆迁的，仍按照原拆迁有关政策规定执行。