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建筑房地产业的现状与将来/孙阳升

时间:2024-06-16 23:16:12 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:9860
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由于笔者有着一定的建筑、给排水专业背景,在十年多的时间里也从事过设计\施工\造价等相关工作,对中国的房地产市场曾经给予很多的关注,在这样的基础上产生了自己对房地产行业的一些思考。在政府多次对房地产市场进行调控的背景下,在高房价不符合社会道德的评价中,有人认为房地产行业是夕阳行业,其高利润,快发展的时代将一去不返。综合以上因素,笔者将在本文对房地产业的现状与将来做初步的探讨.

一、中国的房地产发展有着刚性的需求

根据统计,2009年中国的城镇化水平为百分之四十五点七,而按照中国城市规划设计研究院副总规划师王凯的说法,2020年中国的城镇化水平要达到百分之五十六,这增加的十个百分点就意味着将增加一亿多的城镇人口。而中国要达到中等发达国家水平,城镇化率将上升到百分之七十左右.根据经济学的常识,供给和需求组成了市场的基础。一亿多人口的刚性需求(尚且不包括在城镇买房的农村人口,同时不考虑投资型住房需求与改善性住房需求)市场又是如何巨大?中国又如何保证这个需求不会成为民众的诟病,答案是只有让房地产业健康持续的发展。

众所周知,中国的经济推动主要是靠三驾马车的驱动,一是出口,二是投资,三是内需。在贸易口水战尘喧嚣起之时,贸易保护主义悄然抬头之际,冀望于出口拉动经济无异于把希望冀望于别人。同样值得警惕的是投资,四万亿的资金出口除投入到基建等领域之外,谁又能保证没有流入其他领域,从而催生新一轮的通货膨胀?内需之中最能看见成效非房地产莫属,原因在于其是一可以解决千万入城务工者的就业,二是可以拉动钢铁、水泥等相关产业的发展,三还在于通过节能建筑的推广,促进新能源、环保、新材料技术的进步。

在这样的大背景下,在我看来中国的房地产至少还有二十到三十年的黄金时间。

二、中国的房地产市场不是竞争充分的市场

一个竞争充分的行业最终的利润总是趋零的,只有靠新技术的不断推动才能获取新的利润增长,这也是经济学的常识。但中国的房地产企业的高利润、高回报已经是众所周知的事实。为什么在一个市场经济国家会出现这样的局面?原因还在于垄断。

房地产的垄断有两个方面:一是政府对土地的垄断。和美国和其他国家不同,中国的土地供给只是使用权的出让,并且为了保证耕地总量限制了土地的存量供应。由于曾从事工程造价的原因,加上笔者对建筑市场的了解,笔者认为土地价格大约占了房价的百分之二十到三十不等。对土地垄断的后果就在于抬高了房屋的销售价格,催生了其他不明不白的相关费用。二是政府的政策造成了市场进入的艰难,从而一定程度上令竞争只在少量企业之间进行,这些企业可以利用天然的优势联盟控制房价。比如为了保证房地产项目的实施,对企业的注册资本做了较高的要求,对土地拍卖款的支付现在要求先支付百之五十。这样的要求对实力稍逊的企业不可谓不是一道紧箍咒。

政府调控方法的不得当也是造成房地产企业捂盘惜售的原因之一,譬如刚恢复的二手房持有五年以上出售才免税,这也直接导致了二手房交易的下降,买房者只能通过从房地产市场购买房屋。当然,这也直接导致房地产企业能够在商品房的销售中获取高额的回报。

三、中国发展趋势向好使热钱涌入中国房地产市场

中国的发展虽然颇多曲折,但仍然处在一个渐进的路上,尤其是经济领域更是如此。前不久发生的金融危机还历历在目,但奉行政府干预的中国模式让人看到了另一种希望。

虽然先前的发展以高耗能、低成本取胜,但现在调结构转型的呼声是越加的高亢,这个国家从未有过的再次充满希望。人民币升值成为大概率事件,无论政府怎样的矢口否认,就购买力而言它都严重的被低估。国外对中国前景的看好使热钱从各种渠道涌入中国,而首当其冲的就是房地产业,在这个时候房屋除了居住要求外还被额外的被赋予了投资、增值的功能。在经济高速发展期间,许多发达国家已经有了先例。

四、建筑节能技术的推广使房地产有了技术创新的基础

自笔者从事建筑行业以来,建设部从先期取消预制构件,采用现浇混凝土,到后来推行商品混凝土,又推行建筑节能,到现在强行适用保温隔热技术。每一次不管是出于建筑更加可靠还是更加环保的目的,都在一定程度令房屋建筑有了新的技术要求,从而有了新的利润增长点。

如前面所言,所有竞争行业的利润都是趋零的,只有新技术的发展才能获取新的利润增长点。做为例子的万科就是这样做的,它在全国率先推出了绿色建筑的概念,使用了大量的环保技术,一是在政策方面获得一定帮助,二是在利润方面有了新的突破。

就专业化而言,建筑房地产是一个非常巨大的市场,建筑领域的基础设施建设方兴未艾,各种国债资金\银行贷款项目\民间投资都涌入其中.上文提到的房地产也只限于住房,尚不包括商业地产等开发.我认为一个房地产律师一定要先懂得该行业的现状与内部规律。把建筑房地产行业看成夕阳行业的错误逻辑在于,一是没有认清楚其行业的本身特点,二是在没有深入的了解这个行业就轻易的放弃了对行业的兴趣。

为了能让自己在律师专业化上有所突破,同时也为了与律师群体进行建筑房地产业务上的有效探讨,我将在以后的博客写作中陆续阐述对房地产法律的自我认识,以期得到同行们的批评与指正。


证券投资顾问业务暂行规定

中国证券监督管理委员会


证券投资顾问业务暂行规定

〔2010〕27 号



      现公布《证券投资顾问业务暂行规定》,自2011年1月1日起施行。





             

                                  中国证券监督管理委员会

                                   二○一○年十月十二日


附件:《证券投资顾问业务暂行规定》.doc
http://www.csrc.gov.cn/pub/zjhpublic/G00306201/201010/P020101019650672814547.doc


证券投资顾问业务暂行规定

第一条 为了规范证券公司、证券投资咨询机构从事证券投资顾问业务行为,保护投资者合法权益,维护证券市场秩序,依据《证券法》、《证券公司监督管理条例》、《证券、期货投资咨询管理暂行办法》,制定本规定。
第二条 本规定所称证券投资顾问业务,是证券投资咨询业务的一种基本形式,指证券公司、证券投资咨询机构接受客户委托,按照约定,向客户提供涉及证券及证券相关产品的投资建议服务,辅助客户作出投资决策,并直接或者间接获取经济利益的经营活动。投资建议服务内容包括投资的品种选择、投资组合以及理财规划建议等。
第三条 证券公司、证券投资咨询机构从事证券投资顾问业务,应当遵守法律、行政法规和本规定,加强合规管理,健全内部控制,防范利益冲突,切实维护客户合法权益。
第四条 证券公司、证券投资咨询机构及其人员应当遵循诚实信用原则,勤勉、审慎地为客户提供证券投资顾问服务。
第五条 证券公司、证券投资咨询机构及其人员提供证券投资顾问服务,应当忠实客户利益,不得为公司及其关联方的利益损害客户利益;不得为证券投资顾问人员及其利益相关者的利益损害客户利益;不得为特定客户利益损害其他客户利益。
第六条 中国证监会及其派出机构依法对证券公司、证券投资咨询机构从事证券投资顾问业务实行监督管理。
中国证券业协会对证券公司、证券投资咨询机构从事证券投资顾问业务实行自律管理,并依据有关法律、行政法规和本规定,制定相关执业规范和行为准则。
第七条 向客户提供证券投资顾问服务的人员,应当具有证券投资咨询执业资格,并在中国证券业协会注册登记为证券投资顾问。证券投资顾问不得同时注册为证券分析师。
第八条 证券公司、证券投资咨询机构应当制定证券投资顾问人员管理制度,加强对证券投资顾问人员注册登记、岗位职责、执业行为的管理。
第九条 证券公司、证券投资咨询机构应当建立健全证券投资顾问业务管理制度、合规管理和风险控制机制,覆盖业务推广、协议签订、服务提供、客户回访、投诉处理等业务环节。
第十条 证券公司、证券投资咨询机构从事证券投资顾问业务,应当保证证券投资顾问人员数量、业务能力、合规管理和风险控制与服务方式、业务规模相适应。
第十一条 证券公司、证券投资咨询机构向客户提供证券投资顾问服务,应当按照公司制定的程序和要求,了解客户的身份、财产与收入状况、证券投资经验、投资需求与风险偏好,评估客户的风险承受能力,并以书面或者电子文件形式予以记载、保存。
第十二条 证券公司、证券投资咨询机构向客户提供证券投资顾问服务,应当告知客户下列基本信息:
(一)公司名称、地址、联系方式、投诉电话、证券投资咨询业务资格等;
(二)证券投资顾问的姓名及其证券投资咨询执业资格编码;
(三)证券投资顾问服务的内容和方式;
(四)投资决策由客户作出,投资风险由客户承担;
(五)证券投资顾问不得代客户作出投资决策。
证券公司、证券投资咨询机构应当通过营业场所、中国证券业协会和公司网站,公示前款第(一)、(二)项信息,方便投资者查询、监督。
第十三条 证券公司、证券投资咨询机构应当向客户提供风险揭示书,并由客户签收确认。风险揭示书内容与格式要求由中国证券业协会制定。
第十四条 证券公司、证券投资咨询机构提供证券投资顾问服务,应当与客户签订证券投资顾问服务协议,并对协议实行编号管理。协议应当包括下列内容:
(一)当事人的权利义务;
(二)证券投资顾问服务的内容和方式;
(三)证券投资顾问的职责和禁止行为;
(四)收费标准和支付方式;
(五)争议或者纠纷解决方式;
(六)终止或者解除协议的条件和方式。
证券投资顾问服务协议应当约定,自签订协议之日起5个工作日内,客户可以书面通知方式提出解除协议。证券公司、证券投资咨询机构收到客户解除协议书面通知时,证券投资顾问服务协议解除。
第十五条 证券投资顾问应当根据了解的客户情况,在评估客户风险承受能力和服务需求的基础上,向客户提供适当的投资建议服务。
第十六条 证券投资顾问向客户提供投资建议,应当具有合理的依据。投资建议的依据包括证券研究报告或者基于证券研究报告、理论模型以及分析方法形成的投资分析意见等。
第十七条 证券公司、证券投资咨询机构应当为证券投资顾问服务提供必要的研究支持。证券公司、证券投资咨询机构的证券研究不足以支持证券投资顾问服务需要的,应当向其他具有证券投资咨询业务资格的证券公司或者证券投资咨询机构购买证券研究报告,提升证券投资顾问服务能力。
第十八条 证券投资顾问依据本公司或者其他证券公司、证券投资咨询机构的证券研究报告作出投资建议的,应当向客户说明证券研究报告的发布人、发布日期。
第十九条 证券投资顾问向客户提供投资建议,应当提示潜在的投资风险,禁止以任何方式向客户承诺或者保证投资收益。
鼓励证券投资顾问向客户说明与其投资建议不一致的观点,作为辅助客户评估投资风险的参考。
第二十条 证券投资顾问向客户提供投资建议,知悉客户作出具体投资决策计划的,不得向他人泄露该客户的投资决策计划信息。
第二十一条 证券公司、证券投资咨询机构从事证券投资顾问业务,应当建立客户回访机制,明确客户回访的程序、内容和要求,并指定专门人员独立实施。
第二十二条 证券公司、证券投资咨询机构从事证券投资顾问业务,应当建立客户投诉处理机制,及时、妥善处理客户投诉事项。
第二十三条 证券公司、证券投资咨询机构应当按照公平、合理、自愿的原则,与客户协商并书面约定收取证券投资顾问服务费用的安排,可以按照服务期限、客户资产规模收取服务费用,也可以采用差别佣金等其他方式收取服务费用。
证券投资顾问服务费用应当以公司账户收取。禁止证券公司、证券投资咨询机构及其人员以个人名义向客户收取证券投资顾问服务费用。
第二十四条 证券公司、证券投资咨询机构应当规范证券投资顾问业务推广和客户招揽行为,禁止对服务能力和过往业绩进行虚假、不实、误导性的营销宣传,禁止以任何方式承诺或者保证投资收益。
第二十五条 证券公司、证券投资咨询机构通过广播、电视、网络、报刊等公众媒体对证券投资顾问业务进行广告宣传,应当遵守《广告法》和证券信息传播的有关规定,广告宣传内容不得存在虚假、不实、误导性信息以及其他违法违规情形。
证券公司、证券投资咨询机构应当提前5个工作日将广告宣传方案和时间安排向公司住所地证监局、媒体所在地证监局报备。
第二十六条 证券公司、证券投资咨询机构通过举办讲座、报告会、分析会等形式,进行证券投资顾问业务推广和客户招揽的,应当提前5个工作日向举办地证监局报备。
第二十七条 以软件工具、终端设备等为载体,向客户提供投资建议或者类似功能服务的,应当执行本规定,并符合下列要求:
(一)客观说明软件工具、终端设备的功能,不得对其功能进行虚假、不实、误导性宣传;
(二)揭示软件工具、终端设备的固有缺陷和使用风险,不得隐瞒或者有重大遗漏;
(三)说明软件工具、终端设备所使用的数据信息来源;
(四)表示软件工具、终端设备具有选择证券投资品种或者提示买卖时机功能的,应当说明其方法和局限。
第二十八条 证券公司、证券投资咨询机构应当对证券投资顾问业务推广、协议签订、服务提供、客户回访、投诉处理等环节实行留痕管理。向客户提供投资建议的时间、内容、方式和依据等信息,应当以书面或者电子文件形式予以记录留存。
证券投资顾问业务档案的保存期限自协议终止之日起不得少于5年。
第二十九条 证券公司、证券投资咨询机构应当加强人员培训,提升证券投资顾问的职业操守、合规意识和专业服务能力。
第三十条 证券公司、证券投资咨询机构以合作方式向客户提供证券投资顾问服务,应当对服务方式、报酬支付、投诉处理等作出约定,明确当事人的权利和义务。
第三十一条 鼓励证券公司、证券投资咨询机构组织安排证券投资顾问人员,按照证券信息传播的有关规定,通过广播、电视、网络、报刊等公众媒体,客观、专业、审慎地对宏观经济、行业状况、证券市场变动情况发表评论意见,为公众投资者提供证券资讯服务,传播证券知识,揭示投资风险,引导理性投资。
第三十二条 证券投资顾问不得通过广播、电视、网络、报刊等公众媒体,作出买入、卖出或者持有具体证券的投资建议。
第三十三条 证券公司、证券投资咨询机构及其人员从事证券投资顾问业务,违反法律、行政法规和本规定的,中国证监会及其派出机构可以采取责令改正、监管谈话、出具警示函、责令增加内部合规检查次数并提交合规检查报告、责令清理违规业务、责令暂停新增客户、责令处分有关人员等监管措施;情节严重的,中国证监会依照法律、行政法规和有关规定作出行政处罚;涉嫌犯罪的,依法移送司法机关。
第三十四条 证券公司从事证券经纪业务,附带向客户提供证券及证券相关产品投资建议服务,不就该项服务与客户单独作出协议约定、单独收取证券投资顾问服务费用的,其投资建议服务行为参照执行本规定有关要求。
第三十五条 本规定自2011年1月1日起施行。

襄樊市教育局印发《关于加强襄樊市中等职业学校招生管理若干规定》的通知

湖北省襄樊市教育局


市教育局印发《关于加强襄樊市中等职业学校招生管理若干规定》的通知


各县(市、区)教育(体育)局、各中等职业学校:

现将《关于加强襄樊市中等职业学校招生管理若干规定》印发给你们,请结合实际,认真遵照执行。



二OO九年六月五日

襄樊市中等职业学校招生管理若干规定

为规范中等职业学校招生管理工作,建立良好的招生秩序,维护教育的公平性和招生工作的严肃性,维护学生、家长、学校的正当权益,促进中等职业教育又好又快发展,根据国家、省有关文件精神,结合我市实际,特制定本规定:

一、招生组织

第一条 全市中等职业学校的招生工作在市教育局统一领导下,由市、县(市、区)教育(体育)局和各中等职业学校按照职能分工,共同组织实施。

第二条 实行中等职业学校招生工作责任制,各中等职业学校校长是本校招生工作的第一责任人。

第三条 中等职业学校实行注册式招生录取,录取后,凭录取名册在规定的时间内,到市教育局职业与成人教育科办理注册手续。

二、招生计划

第四条 中等职业学校的招生计划由市教育局统一下达指导性计划,各县(市、区)教育(体育)局下达具体招生计划。

第五条 各县(市、区)教育(体育)局要根据本地初中毕业生的实际数量和普职规模大体相当的原则,下达中等职业学校招生计划。尤其是初中毕业生升学率低、中等职业学校招生比例低的地方要采取切实措施,增加中等职业学校招生规模。

三、招生范围与对象

第六条 中等职业学校面向全市招生,有条件的学校报经市教育局批准后,可跨地区、跨省组织招生。

第七条 中等职业教育是面向人人的教育,一切愿意接受职业教育的都可以作为招生对象。中等职业学校除招收应届初中毕业生外,要面向往届初高中毕业生、返乡农民工、退伍士兵等城乡劳动者开展职业教育。凡接受中等职业学历教育的,应纳入当地年度中等职业学校招生计划,注册学籍,并享受国家资助政策。

四、录取程序与要求

第八条 中等职业学校要严格按照学生志愿,动员组织学生入学。《志愿表》由学生所在学校组织学生自主选择填报,任何学校与个人不得干预学生填报志愿,不得改写学生已填报的志愿,不得错报、瞒报、截留学生志愿表及相关信息。

第九条 学生一旦被职业学校录取后,其他职业学校不得再动员、组织学生到自己学校上学。

五、招生管理

第十条 中等职业学校发布的招生宣传广告、宣传资料必须报市教育局审核、批准。进行招生宣传时不得涉及其他职业学校,不得相互诋毁。

第十一条 严格按物价部门审定的收费标准进行收费,并自觉接受社会的监督。

第十二条 严格遵守招生纪律与廉政规定,坚决杜绝中介招生和有偿招生。初中学校校长、教师不得以招生名义接受吃请、接受职业学校的钱物和有价证券;职业学校不得以招生名义向初中学校校长、教师送钱送礼。

第十三条 各职业学校不得擅自以减免学费、虚假承诺等影响公平竞争的方式与手段招揽生源。

第十四条 职业学校凡通过中介、有偿或不正当竞争手段招收的学生,经查证属实,暂缓注册学籍。

六、违规违纪处理

第十五条 有下列情形之一的初中校长及教师,年终考核直接确定为基本合格或不合格,三年内不得参加评先晋级,情节严重的给予纪律处分,直至取消教师资格;构成犯罪的,移送司法机关追究刑事责任。

(一)干预、瞒报、错报考生志愿的;

(二)提供不公平招生服务,擅自组织输送生源的;

(三)接受招生单位或中介机构钱物的。

第十六条 有下列情形之一的中等职业学校校长、教师,年终考核直接确定为基本合格或不合格,三年内不得参加评先晋级,情节严重的给予纪律处分,直至取消教师资格;构成犯罪的,移送司法机关追究刑事责任。

(一)进行虚假招生宣传或者相互诋毁其他职业学校的;

(二)采取不正当招生手段招收学生的;

(三)借中介机构或相关人员进行有偿招生的。

第十七条 对搞地方保护主义,搞招生封锁的县(市、区)教育部门,全市通报批评,年底目标考核不得评为优秀等次。

第十八条 本规定自发布之日起施行。