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浅议房地产开发项目前期策划合同的订立/文颖

时间:2024-07-23 18:27:56 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:8560
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浅议房地产开发项目前期策划合同的订立

湖南金州律师事务所 文 颖


自上个世纪九十年代以来,商品房从热销到滞销再到理性化销售,房地产市场竞争加剧。2003年之后,随着国家宏观经济调控政策、土地政策、银行贷款政策的调整,开发商完全凭借出让地土地使用权套取银行资金用于房地产项目开发的做法已经难以继续,开发商必须投入大量的自有资金用于项目的前期开发,其面临的开发风险大大加强。于是,更加理性和稳健将成为整个房地产业新的变化,有限的土地资源价值最大化将成为房地产业的最大特征。
在此前提下,房地产专业策划公司介入房地产开发项目的运作将成为市场的主流。笔者就此文讨论的即这一类合作所产生的协议??? 房地产开发项目前期策划合同。
一、房地产开发项目前期策划与房地产开发项目前期策划合同的概念
日本策划专家和田创对策划的定义是:策划是通过实践活动获取更佳成果的智能,或智能创造行为。也就是在对企业内外部环境予以准确地分析并有效地运用各种经营资源的基础上,对一定时间内的企业营销活动的行为、实施方案与具体措施进行设计和计划。我国房地产业界现在对房地产项目策划一般分为房地产战略策划模式、房地产全程策划模式、房地产品牌策划模式、房地产产品策划模式、房地产发展商自行策划模式等等。对于房地产专业策划公司而言,通常建议房地产开发商采取房地产全程策划模式。该模式由原深圳万科股份有限公司董事、副总经理冯佳先生提出,以土地价值最大化策划为核心,包含市场研究、土地研制、项目分析、项目规划、概念设计、形象设计、营销策略、物业服务、品牌培植等九个方面的内容。时间跨度自开发商委托日至业主入住、物业管理公司开始行使物业管理权之日止。
房地产项目的前期策划也与房地产项目的代理销售密切联系,许多项目都采取策划合同与代理销售合同合并签订的办法。在深圳、上海等城市,还出现了房地产专业策划公司免策划服务费、只收取代理销售费的新模式。
房地产开发项目前期策划合同从法律上定性,属于一种技术咨询合同。它具备技术咨询合同的法律特征:首先,房地产开发项目前期策划合同是受托人为委托人提供决策参考所订立的合同,其中相当大一部分属软科学研究,凡属工程设计、工程验收、技术转让等实质性技术活动不属此类合同调整。它主要发生在项目实施之前。其次,房地产开发项目前期策划属于决策服务,合同履行的结果仅为委托人可供选择的咨询报告。除合同另有约定之外,委托人将受托人提出的咨询报告和意见付诸实施所发生的损失,受托人不承担责任。
二、房地产开发项目前期策划合同双方当事人的主要义务。
( 一)委托人的义务
房地产开发项目前期策划合同的委托人一般为房地产项目开发商或投资商。其主要义务有:
1、如实告知受托人房地产项目的背景情况材料和基本情况。包括欲开发土地的位置、欲开发土地的土地权属、欲开发土地的土地权性质、欲开发土地的权证面积、政府主管部门的规划要点、自筹资金规模等。背景情况材料和基本情况是受托人进行分析研究、提出咨询报告的基础和依据,委托人提供的报告材料、数据、资料越全面,越有利于咨询报告的科学性、合理化。
2、依据合同约定阐明需要咨询的问题,并作明确之要求。委托人首先要向受托人说明具体的要求,它是受托人进行分析论证的出发点。一般而言,受托人应当提供市场调查分析、项目投资策划分析、项目规划策划、项目可行性总评估分析四个方面的咨询服务。
3、接受受托人的工作成果。接受受托人的工作成果既是委托人的义务,也是其权利。工作成果是指受托人完成的咨询报告和意见,在受托人完成咨询报告和意见后,委托人要及时组织评价鉴定,确认工作成果是否符合合同约定的条件,予以验收。
4、支付报酬。这是委托人最基本的义务。委托人应依据合同的约定,分次或一次性履行支付报酬的义务。
(二) 受托人的义务
1、依约完成策划方案
受托人的主要合同义务包括三项,一是完成房地产项目的市场调查工作,二是依据调查情况进行有科学依据的市场分析,三是进行有独创性的策划。按照房地产业的特点,受托人完成的策划方案应包含的基本项目包括:
(1)市场调研
A区域房地产市场调研
B类比竞争楼盘调研
C各类物业市场调研
D项目功能与主题定位分析
E目标客户定性调查
F目标客户定量调查
G市场定位分析和项目价格定位分析
F项目可行性总评估分析报告
(2)项目投资策划
A宏观经济和本区域城市市场调研
B项目所在地环境、现状及发展趋势判断
C项目开发方式和开发节奏建议
D项目土地SWTO调查和项目规模定位、价值分析
E项目投入产出分析及资金运作建议
(3)项目规划策划
A项目背景分析
B项目名称和标志
C项目整体平面规划、功能分区、道路系统布局概念提示
D单体主力户型组合概念方案
E整体建筑风格定位、色彩计划
F室内布局、装修概念提示
G环境规划及艺术风格提示
H公共家具设计概念提示
I公共装饰材料选择指导
J灯光设计及背景音乐指导
K项目建成后未来生活方式指引
依据以上义务,受托人要尽可能收集与所策划项目有关的经济技术信息、资源信息、人才信息,利用自身的技术知识和经验,综合分析项目的技术内容,预测房地产项目的经济前景,为委托人的房地产项目提供科学依据和参考方案,提出具有较高科学水平和参考价值的咨询报告和意见。房地产项目策划方案不仅仅是一个结论性的方案,它还应包括基本信息数据、分析论证过程和各种可行性方案以及最佳方案等内容。
2、保证策划方案达到合同约定的要求。

海关总署关于对《中华人民共和国海关对外商投资企业履行产品出口合同所需进口料件管理办法》有关规定予以修正的通知

海关总署


海关总署关于对《中华人民共和国海关对外商投资企业履行产品出口合同所需进口料件管理办法》有关规定予以修正的通知
1991年12月31日,海关总署

广东分署,各局、处级海关:
为鼓励外商投资企业发展外向型经济,支持企业发展进料加工、产品复出口业务,我署于一九八六年十一月制定印发了《中华人民共和国海关对外商投资企业履行产品出口合同所需进口料件管理办法》〔(86)署货字第1183号〕。《办法》第二条规定对“机械设备、生产用车辆”是作为保税货物进行监管。在实际工作中,海关对“三资企业进口的机器设备、生产用车辆”予以免税的依据是一九八三年和一九八四年海关总署、财政部、经贸部联合下发的《关于中外合作经营企业进出口货物的监管和征免税规定》〔(83)署税字第995号〕和《关于中外合资经营企业进出口货物的监管和征免税规定》〔(84)署税字第233号〕以及国务院发布的有关规定。为此,现决定该《办法》和第二条中“机械设备、生产用的车辆以及”十二字及第三条中“机械设备、生产用车辆和”十字予以删除。
特此通知。


南京市流动人口计划生育工作办法

江苏省南京市人民政府


政府令285号



  《南京市流动人口计划生育工作办法》已经2012年10月17日市政府第82次常务会议审议通过,现予发布,自2012年12月1日起施行。



                  市长:季建业

                        2012年10月19日



  南京市流动人口计划生育工作办法



   第一条 为了加强流动人口计划生育服务和管理,维护流动人口的合法权益,促进经济社会协调发展,根据《中华人民共和国人口与计划生育法》、国务院《流动人口计划生育工作条例》、《江苏省实施〈流动人口计划生育工作条例〉办法》等法律、法规,结合本市实际,制定本办法。

   第二条 本市行政区域内流动人口计划生育工作适用本办法。

   第三条 本办法所称流动人口,是指户籍在本市行政区域以外,以工作、生活为目的来本市居住三十天以上的成年育龄人员。因出差、就医、上学、旅游、探亲、访友等事由在本市居住、预期将返回户籍地的人员除外。

   第四条 市、县(区)人民政府领导本行政区域内流动人口计划生育工作,将流动人口计划生育工作纳入国民经济和社会发展规划;健全流动人口计划生育工作联席会议制度;加强流动人口计划生育工作的考核和监督。

   第五条 市、县(区)人民政府按照与户籍人口同等标准安排流动人口计划生育服务和管理经费,纳入同级财政预算。

   县(区)人民政府可以采取购买服务、奖励补助等方法,推进流动人口计划生育基本公共服务均等化。

   第六条 市、县(区)人口和计划生育部门主管本行政区域内流动人口计划生育工作,履行下列职责:

   (一)制定流动人口计划生育工作规划、制度,组织实施流动人口计划生育服务和管理工作;

   (二)拟定并组织实施流动人口计划生育工作考核和奖惩办法;

   (三)对流动人口计划生育基本情况进行动态监测,做好信息汇总、分析、管理和共享工作;

   (四)受理并及时处理与流动人口计划生育工作有关的申诉、举报,依法查处计划生育违法行为;

   (五)法律、法规、规章规定的其他职责。

   第七条 有关部门在各自职责范围内做好流动人口计划生育工作:

   (一)公安部门负责流动人口信息的采集、更新和注销;配合人口和计划生育部门依法查处计划生育违法行为;

   (二)卫生部门负责登记流动人口产前检查、生育、计划生育手术等信息;会同有关部门依法查处非医学需要胎儿性别鉴定和选择性别人工终止妊娠的行为;

   (三)人力资源和社会保障部门配合人口和计划生育部门采集流动人口就业信息;推进流动就业人口生育保险工作;监督用工单位落实流动就业人口婚、产假和计划生育手术假;

   (四)住房和城乡建设部门配合人口和计划生育部门做好施工企业、物业服务企业的流动人口计划生育工作;

   (五)教育部门依法将实行计划生育的流动人口家庭子女纳入九年制义务教育。

   工会、共青团、妇联等组织配合协助开展流动人口计划生育工作。

   第八条 市、县(区)人民政府应当建立健全人口基础信息共享数据库,实现部门间的互联互通、信息共享。

  有关部门和组织应当定期将办理相关登记、证照和提供服务时了解掌握的流动人口计划生育信息,告知所在地同级人口和计划生育部门;需要人口和计划生育部门提供流动人口相关信息的,人口和计划生育部门应当予以协助。

   第九条 镇人民政府(街道办事处)负责辖区内流动人口计划生育工作,履行下列职责:

   (一)负责辖区内出租(借)户、市场、用人单位、建筑工地的流动人口计划生育宣传教育、服务和管理工作;

   (二)及时查验、督促补办流动人口婚育证明(以下称婚育证明);免费办理流动人口生育服务登记;

   (三)组织从事计划生育技术服务的机构指导流动人口中的育龄夫妻(以下称育龄夫妻)选择安全、有效、适宜的避孕节育措施,依法落实计划生育技术服务、奖励和优待;

   (四)健全流动人口现居住地和户籍地之间的信息通报制度,及时采集、更新流动人口婚姻状况、怀孕生育、避孕节育措施等信息,通过流动人口计划生育信息管理系统核实、通报、反馈计划生育信息;

   (五)受县(区)人口和计划生育部门的委托,对不符合法定生育条件生育子女的流动人口依法征收社会抚养费;

   (六)法律、法规、规章规定的其他职责。

   第十条 村民委员会(社区居委会)做好下列流动人口计划生育工作:

   (一)协助镇人民政府(街道办事处)采集、核查、登记流动人口计划生育信息;

   (二)协助镇人民政府(街道办事处)查验婚育证明、办理一孩生育服务登记和避孕节育联系单等;

   (三)受镇人民政府(街道办事处)委托与辖区内有关单位、房屋出租(借)户签订流动人口计划生育服务管理责任书或者包含计划生育内容的综合管理责任书;

   (四)宣传计划生育政策,告知流动人口相关的权利和义务。

   第十一条 按照谁用工谁负责、谁受益谁管理的原则,用人单位应当加强本单位流动人口计划生育管理工作,依法履行下列职责:

   (一)配备计划生育专(兼)职人员,提供必要的经费和服务场所;

   (二)在劳动合同中约定计划生育相关义务和责任;

   (三)协助人口和计划生育部门查验流动人口中成年育龄妇女的婚育证明,建立已婚育龄妇女计划生育台帐,发现不符合法定条件怀孕或者生育的,及时向镇人民政府(街道办事处)或者人口和计划生育部门报告;

   (四)协助人口和计划生育部门组织已婚育龄妇女参加镇人民政府(街道办事处)开展的避孕节育、生殖保健等计划生育技术服务;

   (五)依法落实流动人口计划生育生育保险、奖励优惠和休假待遇。

   第十二条 从事计划生育技术服务的机构应当对已婚育龄妇女开展孕、环情检查、随访服务工作;承担计划生育、生殖保健的咨询、指导和技术服务。人口和计划生育部门定点的服务机构,按照规定为流动人口中的已婚育龄妇女出具避孕节育情况证明。

   第十三条 房屋租赁中介机构、房屋的出租(借)人和物业服务企业等有关单位和个人,在所在地村民委员会(社区居委会)了解流动人口计划生育情况时,应当如实提供其知悉的相关信息。发现承租人或者实际使用人违反法定条件怀孕、生育、非法从事胎儿性别鉴定和非法人工终止妊娠的,应当及时向房屋所在地人口和计划生育部门或者卫生部门报告。

   第十四条 各级计划生育协会应当协助同级人口和计划生育部门做好流动人口计划生育工作。在流动人口较为集中的社区、企事业单位、集贸市场和开发园区等建立流动人口计划生育协会组织,开展人口和计划生育知识宣传、便民维权、救助帮扶等活动,引导流动人口实现计划生育的自我教育、自我管理、自我服务和自我监督。

   第十五条 流动人口凭身份证明、居住证明和婚育证明,享受下列计划生育公共服务和奖励、优待:

   (一)免费参加有关人口和计划生育政策法规、优生优育、生殖健康、家庭保健等知识普及活动;

   (二)免费获取避孕药具;在人口和计划生育部门定点从事计划生育技术服务的机构,按照相关规定免费享受孕、环情监测、放置(取出)宫内节育器、人工终止妊娠等国家规定的计划生育技术服务基本项目和孕前优生、生殖健康检查;

   (三)晚婚、晚育以及在现居住地施行避孕节育等计划生育手术的,按照相关规定享受相应的假期及有关待遇;

   (四)实行计划生育的育龄夫妻,按照现居住地的有关规定,在生产经营等方面获得支持、优惠,在社会救济等方面享受优先照顾。

   第十六条 流动人口应当遵守计划生育法律、法规,接受现居住地人民政府的计划生育服务管理:

   (一)育龄夫妻应当自觉落实计划生育避孕节育措施;

   (二)成年育龄妇女应当在户籍所在地申领婚育证明,自到达本市之日起三十日内向现居住地镇人民政府(街道办事处),或者通过村民委员会(社区居委会)向现居住地镇人民政府(街道办事处)交验婚育证明;未办理婚育证明的,应当在三个月内补办,已落实绝育措施的成年育龄妇女的婚育证明长期有效;

   (三)依法不应当生育而妊娠且医学上允许终止妊娠的,应当及时到从事计划生育技术服务的机构终止妊娠;

   (四)不符合法定生育条件生育的,应当依法缴纳社会抚养费。

   第十七条 育龄夫妻在本市生育第一个子女的,可以在现居住地镇人民政府(街道办事处)办理服务登记。办理服务登记应当提供下列证明材料:

   (一)夫妻双方身份证、居住证明;

   (二)结婚证;

   (三)女方的婚育证明、男方户籍地乡、镇人民政府(街道办事处)出具的婚育情况证明材料。

   现居住地镇人民政府(街道办事处)应当向育龄夫妻户籍所在地乡、镇人民政府(街道办事处)核实有关情况;在办理服务登记之日起十五个工作日内向流动人口户籍地乡、镇人民政府(街道办事处)通报办理结果。

   第十八条 县(区)人口和计划生育部门发现流动人口违反法定条件生育子女的,应当依法征收社会抚养费。现居住地征收社会抚养费的,应当及时通知户籍地人口和计划生育部门。户籍地征收社会抚养费的,现居住地人口和计划生育部门应当积极配合。

   第十九条 各级人民政府、有关部门和组织、村民委员会(社区居委会)以及参与登记、核查流动人口计划生育信息的其他有关单位及其工作人员,应当对知悉的流动人口个人信息依法予以保密。

   第二十条 对在流动人口计划生育工作中做出显著成绩的单位和个人,各级人民政府、人口和计划生育部门应当给予表彰和奖励。

   第二十一条 人口和计划生育部门未按照本办法规定履行流动人口计划生育工作职责的,由本级人民政府或者上级人口和计划生育部门责令改正,通报批评;情节严重的,对主要负责人、直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分。

   第二十二条 有关部门违反本办法规定,未履行相关职责的,由本级人民政府或者上级人民政府主管部门责令改正。

   第二十三条 镇人民政府(街道办事处)未按照本办法规定履行职责的,由相关县(区)人民政府责令改正,通报批评;情节严重的,对主要负责人、直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分。

   第二十四条 用人单位违反本办法规定的,由所在地县(区)人口和计划生育部门责令改正,通报批评。

   房屋租赁中介机构、房屋的出租(借)人、物业服务企业等有关单位或者个人,未依照本办法规定如实提供相关信息的,由所在地镇人民政府(街道办事处)责令改正,予以批评教育,并由有关部门记入信用档案。

   第二十五条 阻碍人口和计划生育部门及其工作人员依法执行公务的,由人口和计划生育部门给予批评教育并予以制止;构成治安管理违法行为的,由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚法》予以处罚;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

   第二十六条 违反本办法规定,法律、法规、规章已有处罚规定的,从其规定。

   第二十七条 本办法所称成年育龄人员,是指18至49周岁的成年人。

   第二十八条 本办法自2012年12月1日起施行。南京市人民政府2003年11月1日起施行的《南京市人口与计划生育规定》中有关流动人口计划生育管理的规定同时废止。